Mit einem Hund in einer Mietwohnung zu leben, ist nicht immer einfach. Gerade wenn es um Vermieter geht, stoßen Hundebesitzer im Alltag häufig auf Hürden und Vorurteile.
Die Horrorvorstellung jeder Hundebesitzerin: Der Vermieter verbietet die Hundehaltung in der Wohnung und Sie sind zum Auszug gezwungen. Aber darf der Vermieter das überhaupt?
Ist ein Hundeverbot in Mietwohnungen legal?
Zunächst eine Entwarnung für alle besorgten Hundebesitzer. Ein Vermieter darf rechtlich kein allgemeines Hundeverbot aussprechen, denn das wäre eine unfaire Benachteiligung des Mieters. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil entschieden.
Es ist also nicht gültig, wenn Ihr Vermieter im Mietvertrag ein generelles Verbot zur Haustierhaltung in der Wohnung festlegen will.
Hunde in Mietwohnung: Neues Gesetz 2018?
Immer wieder kursieren Gerüchte, dass im Jahr 2018 ein neues Gesetz beschlossen worden wäre, mit dem Hunde in Mietwohnungen erlaubt worden wäre.
Das stimmt so nicht. Denn in den letzten Jahren wurde das Mietrecht nicht geändert, sofern es Hunde und Haustiere betrifft.
Aber Achtung: Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt nur für den Formulartext des Vertrags. Wenn Ihr Vermieter das Verbot individuell mit Ihnen ausgemacht hat und Sie freiwillig unterschrieben haben, ist der Vermieter im Recht.
Wann darf der Vermieter einen Hund verbieten?
Dennoch ist das Urteil des BGH nicht zwingend ein Freibrief zur uneingeschränkten Hundehaltung in der Mietwohnung. Es besagt lediglich, dass der Mieter nicht ohne Grund Hunde allgemein verbieten kann.
Erlaubt ist jedoch, dass die Haltung eines Hundes mit dem Vermieter abgesprochen werden muss. In diesem Fall müssen Sie eine Genehmigung des Vermieters und eventuell sogar von anderen Parteien im Haus einholen.
Diese Genehmigung kann Ihr Vermieter nur dann ablehnen, wenn objektive Gründe gegen einen Hund im Haus sprechen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Ihr Nachbar eine starke Hundehaarallergie hat.
Pauschales Hundeverbot ist unwirksam,
nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGBSondern umfassende Abwägung im Einzelfall,
nach § 535 Abs. 1 BGBQuelle: Urteil des Bundesgerichtshofs,
Aktenzeichen VIII ZR 168/12 vom 20. März 2013
Wann muss der Vermieter einen Hund erlauben?
Nicht gültig wäre hingegen ein Ablehnungsgrund aufgrund dessen, dass Ihr Vermieter einfach keine Hunde mag. Es kann also beispielsweise sein, dass der Vermieter den Hund im Vorhinein wegen Lärmbelästigung verbieten will.
Dies wäre zwar ein legitimer Grund. Aber da der Hund noch nicht existiert, weiß Ihr Vermieter auch nicht, ob eine Lärmbelästigung besteht.
Leider gibt es keine allgemeinen Richtlinien darüber, wann eine Ablehnung gültig ist. In solchen Fällen muss leider oft ein Gericht klären, wer im Recht ist.
Eine Ausnahme bilden Hunde, die für den Halter aus gesundheitlichen Gründen notwendig sind, wie zum Beispiel Blindenführhunde. Diese kann der Vermieter nicht verbieten. In diesem Fall kann er jedoch ein Gutachten verlangen, in dem Sie nachweisen müssen, dass Sie Ihren Hund benötigen.
Warum verbieten Vermieter Hunde?
Den eigentlichen Grund, warum Vermieter Hunde in den Mietverträgen verbieten wollen, kennen nur die Vermieter selbst.
Aus dem Bekanntenkreis kenne ich selbst einige Hundebesitzer, die eine Hundehaltung in der Mietwohnung grundsätzlich ablehnen. Diese Personen sind durchwegs Tierfreunde. Allerdings wollen sie Ärger mit den Nachbarn vermeiden.
Deshalb untersagen Sie die Hundehaltung in ihren vermieteten Wohnungen. Auf Nachfrage gaben sie mir zu verstehen, dass Sie das Vermieterleben einfach gestalten möchten.
Darf der Vermieter seine Erlaubnis zurückziehen?
Sie wohnen bereits seit Jahren mit Ihrem Hund in Ihrer Wohnung und haben dafür die Genehmigung Ihres Vermieters.
Nun bekommen Sie einen Brief, der sie darüber informiert, dass Ihr Vermieter seine Genehmigung zurückzieht. Der Hund muss verschwinden, sonst droht die Kündigung. Ist das erlaubt?
Grundsätzlich lautet die Antwort Nein. Ihr Vermieter darf nicht von einem Tag auf den anderen entscheiden, dass er keinen Hund mehr im Haus haben möchte. Denn so könnte der Vermieter willkürlich zu Ihrem Nachteil handeln, beispielsweise um ungewollte Mieter loszuwerden.
Wenn der Vermieter ein Problem mit Ihrer Hundehaltung hat, dann muss er rasch dagegen Einspruch erheben. Selbst wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass der Vermieter seine Genehmigung jederzeit zurückziehen kann, ist das rechtlich nicht gültig.
Sind Hunde im Mehrfamilienhaus erlaubt?
Eine Ausnahme besteht nur, wenn Ihr Vierbeiner nachweislich Schaden anrichtet oder sich andere Bewohner des Hauses durch Ihren Hund belästigt fühlen.
Wie in Sachen Genehmigung muss es sich dabei um eine substanzielle Störung handeln. Wenn Ihr Hund Tag und Nacht bellt, ist das ein Problem, wegen dem der Vermieter die Genehmigung zurückziehen kann.
Ebenfalls problematisch sind Allergien, eine Verkotung des Gebäudes oder unzumutbarer Gestank wie zum Beispiel durch Hunde-Urin im Treppenhaus. Auch bei einer Haltung von sogenannten Listenhunden, also gefährlichen Kampfhunden, können Sie die Erlaubnis verlieren.
Kann Vermieter fristlos kündigen wegen Hund?
Ohne der Erlaubnis des Vermieters einen Hund zu halten, kann schwerwiegende Probleme für Sie haben. Wenn Sie gegen Ihren Vermieter vor Gericht gehen, ist dies oft teuer und kostet allen Beteiligten Zeit und Nerven.
In den meisten Fällen wird Ihr Vermieter verlangen, dass Sie das Tier abgeben. Das kommt für viele Hundebesitzer natürlich nicht infrage. Die Folge ist ein Disput mit dem Vermieter. Solche Streitigkeiten können sogar bis zur Kündigung führen.
Fristlos kündigen kann Ihr Vermieter Sie aber nur dann, wenn Sie gegen ein explizites Verbot verstoßen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie trotz des Widerrufs der Genehmigung dennoch einen Hund in der Wohnung halten.
Sind kleine Hunde in der Wohnung erlaubt?
Nur weil der Vermieter einen Hund erlaubt, bedeutet das nicht, dass Sie sich auch drei, vier oder fünf Hunde zulegen dürfen.
Wie viele Hunde in einer Wohnung zumutbar sind, liegt vor allem an der Größe und Art der Wohnung. Juristen nennen das einen "mietsachgerechten Gebrauch".
So können zwei kleine Hunde in einer großen Wohnung mit Garten zulässig sein, fünf große Hunde in einer kleinen Wohnung wären jedoch ein Problem. Einmal ganz abgesehen davon, dass so eine Haltung ohnehin nicht artgerecht wäre.
Auch hier gibt es aber keine allgemeinen Regeln. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Vermieter.
Vorurteile gegen Hundehaltung in der Wohnung
Auf die Gefahr, ihren Liebling oder sogar ihre Wohnung zu verlieren, reagieren viele Leute zunächst defensiv oder sogar panisch. Allerdings ist es in solchen Fällen oft besser, die Ruhe zu bewahren. Atmen Sie tief durch und bereiten Sie Ihre Argumente sachlich vor.
Vermeiden Sie emotionale Auseinandersetzungen und suchen Sie stattdessen eine ehrliche, persönliche Kommunikation mit den betroffenen Parteien. Oft sind Vermieter besorgt, dass Ihr Hund Schaden an der Wohnung anrichten könnte.
Was tun, wenn es Probleme mit dem Vermieter gibt?
Solche Ängste können Sie aus der Welt schaffen, indem Sie eine Hundehaftpflicht Versicherung abschließen oder dem Vermieter zeigen, dass sie bereits eine haben.
Außerdem hilft es, die Hundegegner von dem guten Wesen Ihres Vierbeiners zu überzeugen. Wenn die betroffenen Personen den Hund persönlich kennen und mögen, kann sich ihre Einstellung oft ändern.
Auch bei Problemen wie Lärmbelästigung können Sie versuchen, einen Kompromiss auszuhandeln. Schlagen Sie zum Beispiel vor, Ihren Hund mit zur Arbeit zu nehmen oder in eine Hundetagesstätte zu bringen.
Grundsätzlich gilt: Mit Honig fängt man mehr Fliegen als mit Essig. Leider lässt sich trotz aller Bemühungen nicht immer ein Kompromiss finden. In schweren Fällen sollten Sie deshalb eine juristische Beratung suchen, die Ihnen individuell weiterhelfen kann.
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