Wie verkauft man ein Lokal richtig?

Die Frage ist: Was lässt sich heute überhaupt noch verkaufen? Gibt es eine Möglichkeit ihren Betrieb zu veräußern und was wird gesucht Käuferseitig!?

Grundsätzlich kann ich Sie beruhigen. Ja, es wird nach wie vor gesucht und es gibt Käufer am Markt, wenn auch sehr diversifizierter und auf gewisse Nischen und Location hin bezogen. Der Käufermarkt selber ist vergleichbar mit den letzten Jahren nicht eingebrochen, aber auch nicht mehr geworden. Verzehnfacht hat sich jedoch das Angebot. Diese Lokale waren meist auch unter anderen Umständen und anderen Jahren davor nicht verkaufbar oder schwer zu verkaufen.

Gesucht wird generell, wie auch in den letzten Jahren drei Produkte:‬

Das sind:
1. Toplagen /Frequenzlagen
2. Nischen
3. Okkasionen

Was sind Toplagen?

Toplagen sind Frequenzlagen in Tourismus konzentrierten Bezirken. Toplagen können auch Top-Einkaufcenter oder diverse Verkehrsstandorte wie Flughäfen, Bahnhöfe usw. sein. Toplagen sind generell teuer: erstens die Ablöse, zweitens die Miete, meistens auch die Ausbaukosten, weil es sich hier auch von der Käuferseite sehr oft um Ketten in den Fast-Food Bereich oder Fast-Food/Schnell- Restaurants (McDonalds, KFC, Vapiano, Wagamama…) handelt.

Als Beispiel nenne ich gerne unsere Standort Suche für „Hard Rock Café“, die über ein Jahr dauerte und dann  noch zwei Jahre Verhandlungen für die Konditionen in nachfolge beanspruchte. Gesamt also drei Jahre! Was wirklich nicht leicht ist, sind besondere historische Bezirke, wie zum Beispiel im ersten Bezirk, die nur gewisse beschränkte Möglichkeiten an Flächen bieten und wo zum Teil die Altmieter mit Geld bedroht werden müssen, um für ein neues Konzept Platz zu machen. Das heißt diese Toplagen zu finden, kann über Jahre dauern in einen vollbesetzten Markt, wie Wien und Österreich. Ausweichbar sind, wie gesagt nur Möglichkeiten in gut frequentierten Shopping Malls und Verkehrsstandorte, aber auch hier werden die Toplagen nicht auf dem Teller präsentiert.

Nischen!

Nischen sind vielerlei! Es kann sich einmal bei Nischen um eine Alternative Gastronomie handeln, wobei momentan die besten Nischen wie Karmeliter Markt und Brunnenmarkt boomen, wo die Konzepte der Gastronomie den Bewohnern nachziehen, weil die inneren „BoBo“ Bezirken mittlerweile zu teuer für die alternative Konzepte und deren Besuchern vor allem bei der Wohnungsmieten geworden sind.

Nischen sind aber auch ganz simpel in Bürozentren, wo rein das Tagesgeschäft abgeschöpft wird oder neue Bezirksteile wie Aspern, Seestadt…usw. die langsam sich vergrößern und zu Wien einwachsen. Generell zieht die Expansion in Richtung Norden, wo in den letzten zehn Jahren am meisten Wohnbau passiert ist.

Okkasionen!

Okkasionen waren immer gut z.B. bei Konkursen, Notverkäufen Nachfolger zu finden, wobei hier auch wieder der Käufermarkt natürlich ganz stark am besseren Hebel sitzt, der sich auch an diesen Okkasionen sich die Rosinen herauspicken kann.

Zusätzlich wird heute viel differenzierter Angebot spezifisch gesucht wie z:B: Schwierig ist in Zukunft für Kaffeehäuser einen Nachfolger zu finden, wenn diese nicht entsprechend Gastgarten nachweisen können, da ja in den nächsten zwei Jahren das Anti-Rauchergesetzt voll auf Österreich auffährt und hier schon ganz gezielt Lösungen gesucht werden bis hin zu Einbeziehung der Anrainer Problematik, wo die Gäste beim Rauchen vor der Tür. Wenn es also nicht ein „grab to go“ Konzept ist, sind Gastgärten unverzichtbar und auch das wird wieder eine Marktveränderung in der Wiener Gastronomie nach sich ziehen und auch diverse politische Entscheidungen Notwendig machen, dass Gastgärten auch in den Witterungskälteren Jahreszeiten und Abendstunden verlängert werden.

So genannte „No-Name“ = nicht Marken Gastronomie hat vorwiegend nur dort noch eine Chance einer Weitergabe und Nachfolgeregelung, soweit es sich um bezirksspezifische Lokalitäten handelt. Hier wird der Einwohnerstruktur oder Immigrationsstruktur entsprechend weitergegeben, was auch bisher viele Jahren schon passiert ist. Z.B. in Ottakring wo ein Kroate den nächsten Kroaten seinen Lokal weitergibt, weil hier das Lokal auch eine Funktion der Heimat und Kulturpflege mitbeinhaltet. Generell stehen wir sicher vor den größten Veränderungen, da es immer schwieriger werden wird, nicht nur wegen der Kunden die sehr wählerisch sind, in der Lokalsuche, sondern wegen auch der immer schwierigeren Bankensituationen und Finanzierungssituation.

Aber das Rad dreht sich seit vielen Jahrzehnten und wird sich auch so weiterdrehen und wir müssen uns mehr auf Systemgastronomie und noch größeres Wachsen der bereits starkpositionierten Eigenmarken einrichten.

Peter Pointner

Fotocredit
Beitragsbild: iStock –  dr-interior


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