@La Laetti (CC BY-NC 2.0)
Jahrelang wurde in Deutschland das Klagelied von der demographischer Krise und einem bedrohlichen Rückgang der Bevölkerungszahlen angestimmt. Kaum kehrt sich der Trend um, kollabiert nicht nur der Verwaltungsapparat des Landes sondern vielerorts auch gleich noch der humanistische Anstand. Bis vor ein paar Wochen wurde die Politik von vielen für ihre allzu abwartende und inaktive Haltung kritisiert. Jetzt handelt die Politik – und wieder gibt es Kritik. Denn im Schatten der Flüchtlings-Krisen-Hysterie hat sich eine Zombi-Politik formiert, die im wilden Aktionismus längst überwunden geglaubte Konzepte ins Rennen schickt. Zäune, Grenzsicherungspläne, Transitzonen, beschleunigte Abschiebungen, verschärfte Residenzpflichtauflagen, abenteuerliche Einstufungen von vorgeblich sicheren Drittstaaten…
Die Albträume eines nationalen Kontroll- und Sicherheitsstaates geistern nicht nur durch die Medien, sondern werden von Teilen der politischen Elite als Lösungen für die aktuellen Herausforderungen präsentiert. Diese Auferweckung von politischen Konzepten der Vergangenheit bleibt nicht auf die Fragen von Grenzkontrollen und Asylverfahren beschränkt. Auch im Bereich der Wohnungspolitik wird mit dem Argument der Überforderung angesichts der aktuellen Flüchtlingsbewegungen eifrig alter Wein in neue Schläuche gefüllt. Die Bauwirtschaft fordert eine Absenkung der Baustandards und erweiterte Steuerprivilegien für den Wohnungsbau, die Bundesregierung reanimiert in einer ad hoc Maßnahme ein eigentlich zum Auslaufen bestimmtes Programm der traditionellen Wohnungsbauförderung und die Kommunen fordern eine bessere finanzielle Ausstattung für eben jene Strukturen der zentralisierten Unterbringung, die schon in der Vergangenheit als Integrationshemmnisse kritisiert wurden. Die Krisenpanik wird nicht genutzt um Problem zu lösen, sondern als Hebel für die Durchsetzung eigener Interessen. Versteckt hinter Willkommenskultur und einer Wir-schaffen-das-Rhetorik präsentieren sich im Bereich des Wohnens nun ausgerecht all jene als Retter in der Not, die unsere Städte in die Wohnungsnot manövriert haben.
Krise mit Ansage
Ein Blick auf die Entwicklung der letzten Dekade zeigt deutlich: Das Problem sind nicht die Geflüchteten. Forschungsinstitute und auch Mieterorganisationen warnen bereits seit Jahren vor den Folgen einer verfehlten Wohnungspolitik. Das Pestel-Institut veröffentlichte schon 2012 eine Studie, der zu Folge bundesweit etwa 4 Mio. Sozialwohnungen fehlen. Die Bertelsmann Stiftung legte ein Jahr später nach und präsentierte dramatische Zahlen zum fehlenden Wohnungsangebot für Familien in den 100 einwohnerstärksten Städten der Bundesrepublik. Auch in einer Reihe von Groß- und Universitätsstädten setzte sich nach und nach eine realistische Anerkennung der neuen Wohnungsfrage durch – doch leider ohne Konsequenzen. Außer ein paar begrenzten Förderprogrammen für neue Sozialwohnungen, der Wiederauflage von Zweckentfremdungsverboten und einer zahnlosen Mietpreisbremse wurden keine Antworten auf die Wohnungsversorgungskrise gefunden. Die allseits favorisierte Strategie wurde mit einem oft und gern wiederholten „Bauen, Bauen, Bauen“ zusammengefasst. Das klang logisch, schließlich fehlten ja Wohnungen. Doch trotz der mehrjährigen Dauerbeschallung mit Neubau-Parolen und einem zwischen den Verbandsspitzen der Wohnungswirtschaft und der Regierung geschlossenen „Bündnis für den Neubau“ sind bisher keine substantiellen Erfolge vorzuweisen. Im Gegenteil, auch 2014 wurden die offiziellen Zielzahlen für den Wohnungsneubau unterschritten so dass der Baubedarf für die kommenden Jahre sogar noch größer geworden ist. Das Scheitern der Neubau-Lobby aus Bauwirtschaft und Staat war abzusehen, denn ohne eine Analyse der Gründe und Ursachen für die Wohnungskrise konnten keine vernünftigen Handlungskonzepte entwickelt werden.
Es sollte an dieser Stelle kurz daran erinnert werden, dass der Wohnungsbau auch in den letzten Jahren in Deutschland keineswegs verboten war und die geringe Bauleistung vor allem auf ein umfassendes und systemisches Marktversagen verweist. Das von der Ökonomie so gerne herangezogene Marktgesetz von der sich angeblich selbstregulierenden Balance zwischen Angebot und Nachfrage greift im Bereich der Wohnungsversorgung ganz offensichtlich nicht. Trotz steigender Bedarfe wurden deutlich weniger Wohnungen gebaut als benötigt. Warum? Ganz simpel, weil Neubau für Bauträger und Investoren nicht profitabel genug war. Insbesondere in den Städten mit sehr hohen oder schnell steigenden Mieten waren und sind die Ertragsaussichten beim Kauf eines bebauten Grundstücks deutlich höher als bei einem vergleichbaren Neubau. In Berlin beispielsweise ist die Bevölkerung durch Wanderungsgewinne in den letzten fünf Jahren um fast 200.000 Personen angestiegen. Neue Wohnungen werden also dringend benötigt, doch die Investitionen in Neubaugrundstücke verharren auf dem seit vielen Jahren stabilen Niveau von etwa 1 Mrd. Euro pro Jahr. Ganz anders die Situation im Bereich der sogenannten Bestandsimmobilien: Hier ist das Investitionsvolumen von 3 Mrd. auf über 9 Mrd. Euro in die Höhe geschossen, weil dort hohe Erträge durch steigende Mieten erwartet werden. Diese Ertragserwartungsspekulation hat Folgen für den Neubau, denn auch auf dem Wohnungsmarkt können Gelder nur einmal ausgegeben werden. Gerade weil das Geschäft mit den Mietsteigerungen so attraktiv ist, wird nicht neu gebaut. Wird nicht gebaut, wächst die Konkurrenz um die zu wenigen Wohnungen und die Mieten steigen weiter. Ein fataler Kreislauf der wenige Gewinner und viele Verlierer hervorbringt. Wer Neubau wirklich erzwingen will, müsste demnach zunächst die Spekulationsmöglichkeiten mit den Wohnungen im Bestand einschränken. „My home ist not there to finance your castle“ steht es an einer Kreuzberger Gründerhausfassade – viel schöner kann das Problem nicht auf den Punkt gebracht werden.
Es gibt noch einen zweiten Aspekt der das Lösungspotential der Neubau-Strategie in Frage stellt. Weil Bauen ziemlich teuer ist und private Bauherren in der Regel nur investieren, wenn sie auch einen Gewinn erwarten können, sind auch die Mietpreise in den Neubauten alles andere als günstig. Doch die vielfach kolportierte Zahlen des Wohnungsdefizits, der durch die Neubauten ausgeglichen werden soll, sind leider nur die halbe Wahrheit. Es fehlen nicht einfach nur Wohnungen, sondern vor allem preiswerte Wohnungen für die Haushalte mit geringen Einkommen. Selbst ein günstiger Neubau zu Mietpreisen von 9 oder 10 Euro je Quadratmeter ist für diese Gruppe der Wohnungssuchenden viel zu teuer. Auch wenn immer häufiger beschrieben wird, dass es auch für Mittelschichten immer schwerer wird, eine geeignete Wohnung zu finden: Es gibt keine Wohnungsnot im Bereich der höheren Mietpreise. Was für Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen gebraucht wird, sind Wohnungen zu unterdurchschnittlichen Mietpreisen. Doch genau solche Wohnungen hat der Neubau nicht zu bieten.
Damit sind wir beim dritten Problem der Neubaustrategie. Warum, so muss gefragt werden, sollten private Bauherren, ganz unabhängig von den Baukosten, überhaupt bereit sein, preiswerte Wohnungen zu erstellen? Das Gesetz der Konkurrenz und die ökonomische Rationalität lassen die Annahme zu, dass jede Investition nach einer zumindest durchschnittlichen Rendite strebt, denn sonst würde das Geld nicht investiert werden. Durchschnittlichen Renditeerwartungen können aber nicht durch unterdurchschnittliche Mieterträge in preiswerten Wohnungen erfüllt werden.
Versorgung als öffentliche Aufgabe
Von privaten und marktwirtschaftlichen Akteuren, ist also gar kein substantieller Beitrag für die Lösung der Wohnungsfrage zu erwarten. Trotzdem werden fast alle wohnungspolitischen Instrument auf sie ausgereichtet. Fördergelder im Sozialen Wohnungsbau, Abschreibungsprivilegien für Bauinvestitionen und selbst die Wohngeldzahlungen folgen demselben Prinzip: Öffentliche Gelder werden als Zuschuss, Steuererlass oder über die Mietzahlungen an private Investoren durchgereicht. Allein mit den staatlichen Mietsubventionen fließen jährlich über 15 Mrd. Euro an überwiegend private Vermieter. Die aktuelle Wohnungspolitik ist kaum mehr als eine Wirtschaftsförderung mit sozialen Nebeneffekten. Die Kosten sind hoch und die Versorgungseffekte begrenzt. Für einen Weg hinaus aus der aktuellen Wohnungskrise wären eigentlich der Staat und soziale Bauträger gefragt. Doch mit der massiven Privatisierung der öffentlichen Wohnungsbestände und der Aufhebung der Wohngemeinnützigkeit wurden die Weichen auf eine Fahrt in die entgegengesetzte Richtung gestellt. Der Vorrang der Marktsteuerung vor der Staatsintervention hat fatale Folgen, denn in der Welt der Investoren werden Häuser für den Profit gebaut, und nicht für Menschen. Doch heute braucht es Häuser für Menschen. Für Geflüchtete die nicht in Lagern und Container untergebracht werden sollten. Für die bundesweit geschätzt 280.000 Wohnungslosen. Für junge Familien die erfolglos nach Wohnungen suchen und alle anderen, denen der Markt nichts zu bieten hat. Diese Wohnungen werden nicht vom Himmel fallen. Für den Moment sollten die Instrumente der Beschlagnahme von leerstehenden Wohn- und Geschäftshäusern geschärft werden und mit einem flexiblen Programm der Wohnraumsicherung verbunden werden. Auf längere Sicht ist der Staat gefordert, selbst zu bauen oder zumindest die Bedingungen zu schaffen für alle, die ohne Profite bauen wollen. Um dabei nicht mit den Glücksrittern der Immobilienkapitals konkurrieren zu müssen, braucht es vor allem einen neuen Umgang mit Grund und Boden. Es ist nicht einsichtig, warum allein der Besitzstatus an einem Stück Erdoberfläche zu leistungslosen Gewinnen berechtigen sollte. Eine Besteuerung von Grundstücksspekulationen würde nicht nur Geld in die öffentlichen Kassen spülen, sondern vor allem die Lust am Spekulieren nehmen.
Der Beitrag ist in leicht überarbeiteter Fassung am 01.03.2016 in der Tageszeitung Neues Deutschland erschienen: “Häuser für den Profit, nicht für Menschen“
