Der Bauvertrag

Im Bauvertrag werden die wesentlichen Voraussetzungen für den Bau zwischen Bauherrn und Bauunternehmen festgehalten. In der Regel sind dort eine Bau- und Leistungsbeschreibung, Informationen zur Vergütung, Modalitäten für die Zahlung, Liefertermine, Sicherheiten, Gewährleistungsansprüche, Regeln für evtl. Kündigung sowie die Aufklärung über die Folgen einer Kündigung, enthalten.

Der Abschluss eines Bauvertrages

Ein Haus wird schlüsselfertig übergeben

House and keys will be handed © Edler von Rabenstein

Die Bauunternehmen, allen voran die Fertighaushersteller, haben die Vorteile einer transparenten Umgangsweise schätzen gelernt. Die Berater gehen den Vertrag zusammen mit den Bauherren durch und erläutern diese. Der Bauherr kann den Bauvertrag zu Hause in Ruhe prüfen und sich auch mit seinem juristischen Beistand beraten. Die genaue Prüfung von beiden Seiten ist sehr verständlich, da es hierbei um eine hohe Bausumme geht.

Der Bauherr hat die Wahl sich entweder juristisch durch einen Anwalt beraten zu lassen oder die Berater der Verbraucherschutzverbände zu kontaktieren. Die meisten Fragen lassen sich jedoch auch bereits mit dem Fachberater klären. Die folgenden Punkte sollten im Vertrag enthalten sein:

  • Kauf- und Liefervereinbarung
  • Bau- und Leistungsbeschreibung inkl. Sonderwünsche des Bauherrn
  • technische Merkblätter
  • die Planungsunterlagen
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bauvertrag als Werkvertrag

Ein Fertighaus ist eine unbewegliche Sache und unterliegt daher nicht dem Kaufrecht. Der Hauskauf ist daher vom Prinzip her kein Kaufvertrag, sondern ein Werkvertrag. Hierauf lässt sich das Bürgerliche Gesetzbuch, genauer gesagt der §§ 631.BGB, anwenden. Hierbei handelt es sich um einen privatrechtlichen Vertrag. Der Fertighausanbieter als Werkersteller verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn als Besteller eine Leistung, die Erstellung des Hauses, zur Verfügung zu stellen. Hierfür erhält er den vereinbarten Werklohn, den Fertighaus Preis.

Der Werkvertrag beinhaltet den Auftragnehmer und Auftraggeber. Weiterhin ist das Bauvorhaben inklusive Beschreibung und Adresse des Grundstücks enthalten. Wichtig ist auch die Bau- und Leistungsbeschreibung, die zum Werkvertrag gehört. Die Punkte der Abnahmeart, der Vergütung, ein Zahlungsplan nach Baufortschritt, Termine, Fristen, Vertragsstrafen und Vereinbarungen zu Versicherung sind ebenfalls im Werkvertrag aufgeführt. Einige Fertighausanbieter richten die Verträge nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (kurz VOB) aus. Diese Verordnung regelt zum Beispiel die Vergabe von öffentlichen Bauaufträgen. Als privater Bauherr kann die VOB im Vertrag festgeschrieben werden. Der Teil B der VOB listet die Vertragsbedingungen für Bauverträge auf. Wenn die VOB im Vertrag festgeschrieben wird, erfolgt die Handhabung wie im Bürgerlichen Gesetzbuch. Als Vertragsgrundlage werden häufig die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Fertighausanbieters vereinbart.

Der Unterschied zwischen VOB und BGB

Betrachtet man den Fertighausbau aus der Sicht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, gibt es dort keine konkreten Regelungen, die sich auf den Hausbau anwenden lassen. Aktuell diskutieren die Experten jedoch auch, ob die VOB die bessere Basis für den Fertighausbau sind. Nach dem aktuellen Sachstand werden die Verträge nach BGB von allen Seiten bevorzugt.

Entscheidend ist in der Praxis, dass niemand zu einem eiligen Vertragsabschluss für ein Fertighaus gedrängt wird, da hieraus dann in der Regel die häufigsten Konflikte entstehen. Der Bauvertrag für das Fertighaus muss sorgsam ausgearbeitet sein. Eventuell vorhandene Änderungswünsche des Bauherrn müssen besprochen und aufgenommen werden. Hat der Bauherr unterschrieben und der Fertighausanbieter hat den Vertrag geprüft, wird dieser für rechtsverbindlich gültig erklärt.

Rücktrittsrecht und Vorbehalte im Bauvertrag

Im Bauvertrag für das Fertighaus werden die einzelnen Vertragspunkte explizit geregelt. Hierzu gehört auch eine Regelung für den Fall, dass der Bauherr auf Grund von unerwarteten Ereignissen das Haus nicht erwerben kann. Für diese Fälle wird eine sogenannte Vorbehaltsklausel in den Vertrag eingebaut. Das ist in der Regel immer dann der Fall, wenn das Grundstück noch nicht gekauft oder die Finanzierung noch nicht gesichert ist. Die Vorbehaltsklauseln regeln genau, unter welchen Bedingungen der Vertrag in Kraft treten kann.

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Rücktritts- und Gewährleistungsrechte. Nach dem BGB könnte der Käufer den Vertrag kündigen, müsste dann jedoch trotzdem den vereinbarten Preis bezahlen. Es werden jedoch die noch zu verhindernden Aufwendungen des Fertighausanbieters in Abzug gebracht. Im Kaufvertrag wird häufig ein Rücktrittsrecht für eine bestimmte Zeit festgelegt. Die dazugehörigen Fristen und Termine werden ebenfalls vertraglich festgehalten.

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