Steigende Mieten in der Innenstadt. Kann Neubau die Bestandsmieten dämpfen? (IBB-Wohnungsmarktbericht 2011)
Während Mieter/innen aus zahlreichen Stadtbezirken gegen den Abriss preiswerter Wohnungen, Räumungsklagen im Zuge von Modernisierungsarbeiten und Umwandlungen in Eigentumswohnungen aufbegehren, hat sich eine Allianz von Politik, Bauwirtschaft und Expert/innen formiert, die eine Lösung für alle Probleme präsentiert: Neubau, möglichst viel Neubau.
Aus der Kritik der verfehlten Wohnungspolitik der vergangenen Jahre hat sich in den letzten Monaten eine Neubau-Lobby formiert, die anders als die bisherige Koalition der Ignoranz um die ehemalige Stadtentwicklungssenatorin (Junge Reyer: “es gibt keinen angespannten Wohnungsmarkt”) die realexistierenden Probleme von Mieterhöhungen und Verdrängungsprozessen nicht mehr leugnet, sondern sogar Lösungen verspricht. Oder besser gesagt: eine Lösung verspricht. Das neue Zaubermittel gegen die Wohnungskrise in Berlin heißt: Neubau.
In einem regelrechten Überbietungswettbewerb haben die neue Regierung (6.000 neue Wohnungen pro Jahr), die Wohnungsmarktexperten von empirica (10.000 neuen Wohnungen pro Jahre) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (12.000 neue Wohnungen pro Jahr) die Zielgrößen zur Lösung der Wohnungsfrage in Berlin ausgerufen. Begründet werden die notwendigen Neubauaktivitäten mit den steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen, die den Nachfragedruck auf den Berliner Wohnungsmarkt verstärken. Ulrich Pfeiffer vom Marktforschungsinstitut empirica bringt die Position der Neubau-Lobbyisten in einem Gastbeitrag im Tagesspiegel auf den Punkt:
Keine wohnungspolitische Strategie kann den Übergang in einen neuen Marktausgleich ohne Spannungen und Preissteigerungen bewältigen. Auf die aus unterschiedlichen Gründen steigende Nachfrage gibt es nur die eine soziale Antwort: “bauen, bauen, bauen”.
So sinnvoll der Neubau von Wohnungen bei anhaltenden Wanderungsgewinnen erscheint – so wenig trägt er zur Lösung der aktuellen Probleme bei den Bestandsmieter/innen bei. Ein Blick auf die Mietentwicklung verschiedener Baualtergruppen zeigt, Neubau ist immer deutlich teurer als ältere Wohnungen. Selbst die geförderten Wohnungen liegen weit über dem Durchschnitt.
Neubau ist teuer: Bestandsmietentwicklung verschiedener Baualterklassen
Wer Verdrängungsprozesse verhindern will, braucht nicht nur neue Wohnungen, sondern vor allem einen wirksamen Schutz der preiswerten Mieten im Bestand. Doch ein Blick auf die Argumentationen der Neubau-Lobby zeigt: es geht gar nicht um preiswerte Mieten oder eine mieterfreundliche Politik, sondern ums Geschäft.
Worum es beim Neubau geht
Bei der Analyse der aktuellen Debattenbeiträge wird schnell deutlich, dass es bei den ausgerufenen Neubauzielen gar nicht um die Versorgung mit preiswerten Mietwohnungen geht. Laut Tagesspiegel etwa wird die Prognose des BBSR (12.000 Wohnungen) von Matthias Waltersbacher, Projektleiter Wohnungsmarkt wie folgt begründet:
… die Prognose (…) begründete Waltersbacher auf einer vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) veranstalteten Tagung mit dem “Defizit an Wohneigentum” in der Stadt: “Wir sehen in Berlin einen deutlichen Trend zum Eigentum.” Dieser Wunsch, so Waltersbacher, lasse sich im Wesentlichen durch Neubau erfüllen.
Matthias Klussmann, Vorsitzender des Bundes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BWF) in Berlin/Brandenburg erklärt auf der selben Tagung das Geheimnis hinter den nun steigenden Neubauzahlen und warnt auch gleich vor zu vielen Neubauten. Denn die würden letztendlich die Preise verderben:
Er erinnerte an den “Schweinezyklus” beim Wohnungsbau in Berlin: In einzelnen Jahren nach der Wende seien über 30.000 Wohnungen pro Jahr errichtet worden. Auf diese Weise sei ein Überangebot entstanden, das zu einem Einbruch der Bautätigkeit geführt habe. Vor diesem Hintergrund plädierte Klussmann dafür, “eine Richtung einzuschlagen, die nachhaltig ist”. Das vergangene Jahr habe bereits eine deutliche Zunahme der Bautätigkeit nicht nur von Eigentums-, sondern auch von Mietwohnungen gezeigt. Denn bei Mieten von zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter, wie sie Eigentümer mittlerweile im Stadtzentrum durchsetzen könnten, lohne sich der Bau von Mietwohnungen wieder.
Noch mal zum mitschreiben: Neubauten lohnen sich, weil die Mieten gestiegen sind – fällt diese Bedingung weg, ist auch der Neubau für Investoren nicht mehr attraktiv. Oder mit anderen Worten: Der Markt hat gar kein Interesse an einem ausgeglichen Wohnungsangebot.
Diese hier offenherzige vorgetragene Logik der Immobilienwirtschaft dürfte den sogenannten Wohnungsmarktexperten von empirica eigentlich bekannt sein. Dies hindert den ChefideologenAufsichtsratsvorsitzenden des Forschungsinstitutes nicht, in einem ausführlichen Gastbeitrag im Tagesspiegel ins Horn der marktradikalen Deregulierung zu stoßen: “Ein regulierter Wohnungsmarkt ist keine Lösung“.
Seine Argumente lesen sich wie das kleine Einmaleins der Immobilienwirtschaft – wenn der Markt aus den Fugen gerät steht der Schuldige schon fest: der Staat.
1.) Die aktuellen Preissteigungen sind gar keine Markteffekte, sondern das Erbe der staatlich subventionierten Wohnungsbaus der Vergangenheit.
Dieser Betriebsunfall der Überproduktion entstand durch völlig überzogene Subventionen aus dem lange zurückliegenden Bauboom der späten 90er Jahre.Damals wurde die Produktion in überzogener Reaktion auf die Knappheiten nach der Hauptstadtentscheidung zeitweise auf 30.000 Wohnungen pro Jahr hochgetrieben bei damals gleichzeitig starker Suburbanisierung. Das drückte die Mieten bis etwa 2007 unter ein marktwirtschaftliches Gleichgewichtsniveau.
2.) Die geringe Neubauleistung der vergangenen Jahre ist nicht auf die Investoren zurückzuführen, sondern auf die Mietregulationen im Bestand.
Die Mietspiegel dämpften die Mietentwicklung. Das Schlüsselthema “Verbesserung der Rahmenbedingungen für weit mehr Neubau, insbesondere Verbesserung der Ertragserwartungen” wurde verdrängt. (…) Zugunsten der Mieter will der Senat stattdessen die künftigen Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen des Vergleichsmietensystems dämpfen. Statt maximal 20 Prozent Steigerung in drei Jahren soll es nur noch 15 Prozent in vier Jahren geben. Ein Investor wird Wohnungsbau jedoch nur dann realisieren, wenn die Anfangsmieten einschließlich der erwarteten künftigen Steigerungen zusammengenommen in seinem Planungszeitraum eine ausreichende Rendite erbringen.
3.) Jeder weitere Eingriff in die Mietpreisentwicklung ist Gift für die Neubauaktivitäten.
Es gibt nur eine Realität: Die schon eingetretene Verknappung wird die Mieten weiter nach oben treiben und muss leider hingenommen werden. Dagegen mit gesetzlicher Preisdämpfung zu drohen, erschwert es, die Knappheit zu überwinden.
4.) Vereinbarungen zu Mietbergenzungen im Bestand der kommunalen Wohungsunternehmen sind sozial ungerecht und lassen in anderen Marktsegmenten die Mieten steigen.
Ähnlich unsinnig sind Vereinbarungen, die Mieterhöhungen der kommunalen Wohnungsunternehmen zu deckeln. Das begünstigt und beruhigt zwar die kommunalen Mieter, die Folgen sind jedoch eher unsozial. Niedrige kommunale Mieten würden dort häufig zu höheren Wohnflächen je Person führen, unter anderem weil Umzüge bei Verkleinerung der Haushalte abnehmen. Diese politisch begünstige Flächenhortung steigert die Knappheit am Gesamtmarkt und erhöht dabei auch die Warteschlangen. Der Preisdämpfungseffekt bei Kommunalwohnungen wird mit zusätzlichen Mietsteigerungen an anderer Stelle erkauft.
Zusammenfassung der wohnungspolitischen Vorschläge aus dem Hause Pfeiffer: Gegen Wohnungsknappheit hilft nur Neubau und Mietsteigerungsbegrenzungen, Förderprogramme und soziale Bewirtschaftungsorientierungen der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften stören dabei nur.
Die Folgen dieser Vorschläge werden klar benannt:
Es gibt nur eine Realität: Die schon eingetretene Verknappung wird die Mieten weiter nach oben treiben und muss leider hingenommen werden. Dagegen mit gesetzlicher Preisdämpfung zu drohen, erschwert es, die Knappheit zu überwinden.
Das ist eine für die Wohnungswirtschaft glänzende Argumentation. Jeder Eingriff in den Markt kann als letztendlich unsozial zurückgewiesen werden, weil er die notwendigen Neubauaktivitäten erschweren könnte. Doch nicht alle Eingriffe in den Markt werden abgelehnt. So plädiert Ulrich Pfeiffer dafür, die Baugrundstücke preisgünstiger abzugeben. Ein bisschen Staat darf es schon sein, wenn er den Geschäften mit der Wohnung nützt.
Die Frage die bleibt ist eigentlich nur, warum war der Markt eigentlich in den letzten Jahren nicht in der Lage, ausreichend Neubauwohnungen bereitzustellen. Es gab keine Mietbegrenzungen und Förderprogramme, die Grundstücke des Liegenschaftsfonds wurden freizügig verkauft und auch die Wohnungsbaugesellschaften haben sich in ihrer Mietgestaltung an den Marktmieten orientiert. Eigentlich sah die Wohnungspolitik der letzten Jahre genau so aus, wie sie von Ulrich Pfeiffer gewünscht wird. Die Folgen sind bekannt und vielleicht ist es an der Zeit, mit dem Mythos der heilenden Marktkräfte aufzuräumen. Langfristig wird es eine soziale Wohnungsversorgung nur jenseits des Marktes geben. Den notwendigen Schutz von Bestandsmietverhältnissen und die Einschränkung von Mietsteigerungen einer Fixierung auf teure Neubauten zu opfern, bedeutet eine zweifache Umverteilung zugunsten von Eigentümern und Investoren. In einer Mieterstadt wie Berlin ist das keine gute Idee.
