Der nun deutlich abgeschwächte Vorschlag für den Mietendeckel in Berlin zielt im Kern auf das Einfrieren der Mietpreise. Im Bestand und bei der Neuvermietung soll verboten werden, „eine Miete zu fordern, die über die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete hinausgeht“ (§3 Abs.1). Ausnahme sind Mieten unterhalb der vorgeschlagenen Obergrenzen, die auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes um 1,3% pro Jahr erhöht werden dürfen (§3 Abs. 3). Höher Obergrenzen, Gewährung von Modernisierungszschlägen und neue Absenungsvorschläge sorgen für Diskussionen.
Mietendeckel light – Neuer Entwurf schwächt ursprüngliche Intentionen ab
Drei Anmerkungen aus der Perspektive des Mieterschutzes:
Anhebung der Miethöhen ist unbegründet: Die neu vorgeschlagenen Mietobergrenzen beziehen sich im Wesentlichen auf den Mietspiegel 2013 und liegen für Standardwohnungen (mit Sammelheizung, Bad und WC) zwischen 5,95 €/m² (Baujahr zwischen 1965 und 1972) und 9,80 €/m² (Baujahr 2003 bis 2013). Warum der Mietspiegel 2013 als Bezugswert für einen noch entspannten Wohnungsmarkt gewählt wurde, wird nicht begründet. Der Wechsel der Bezugsgrößen lässt vermuten, dass es keine Sachargumente dafür gibt, sondern mal wieder ein Kompromiss zwischen sozialen Zielen und Wirtschaftsinteressen in Richtung Wirtschaftlichkeit verschoben wurde. Im Vorentwurf lag die Spreizung noch zwischen 5,74 €/m² und 7,97 €/m². Insbesondere Altbauten (bis 1918) mit +0,42 €/m² und Neubauten (2003 bis 2013) mit +1,83 €/m² werden in den neuen Tabellenwerten deutlich höher bewertet.
Zur Orientierung: Einem durchschnittlicher Haushalte (1,8 Personen) in einer durchschnittlichen Wohnung (73 m³) stehen im Mittel 2.100 € pro Monat zur Verfügung. Wird die Leistbarkeit bei einer Mietkostenbelastung von 30 Prozent angesetzt, können demnach 630 € für die Miete ausgegeben werden. Legen wir einen Anteil von Betriebs- und Heizkosten von 3,00 €/m² zu Grunde, bleiben nur noch 5,63 €/m² (nettokalt) für eine angemessene Miete. Bereits die Obergrenzen des Vorentwurfs lagen über diesen Orientierungswerten der Leistbarkeit – im aktuellen Referentenentwurf übersteigen die vorgeschlagenen Höchstmieten die Leistbarkeitsgrenze zum Teil deutlich.
Modernisierungszuschläge mit viel zu langer Rückwirkung: Unverständlich ist, warum im neue vorliegenden Entwurf Modernisierungszuschläge von bis zu 1,40 €/m² für Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 15 Jahren gewährt werden sollen. Im viel diskutierten Vorentwurf hieß es noch: „Um Investitionsschutz sicher zu stellen und die Rückwirkung zu begrenzen, ist eine bis zu acht Jahre nachträgliche Anerkennung von Modernisierungen notwendig“. Das war insofern sachgerecht, als die üblichen Modernisierungsumlagen von 11% der Modernisierungskosten eine vollständige Refinanzierung der Ausgaben innerhalb von 9 Jahren ermöglichten. Jetzt werden durch die Regelung selbst längst zurückgezahlte Modernisierungsmaßnahmen belohnt und auf die Mietobergrenze aufgeschlagen. Mieterinnen und Mieter werden dabei doppelt zur Kasse gebeten, denn die erhöhten Mieten nach Modernisierungen sind ja bereits in die Mietspiegelwerte eingeflossen, so dass die Obergrenzen den Modernisierungsgrad bereits berücksichtigen.
Mietabsenkung ist zu kompliziert und kann ungewollte Nebenwirkungen haben: Der im aktuellen Referentenentwurf vorgeschlagene Mechanismus zur Mietabsenkung sieht vor, dass überhöhte Mieten auf das Maß der Obergrenzen abgesenkt werden können. Als „überhöhte Miete“ gelten dabei Mietbelastungen von mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens der Mieterhaushalte. Beim Antrag auf eine Absenkung müssen nicht nur die Einkommensverhältnisse offengelegt werden, sondern auch die Mietkostenbelastung errechnet werden. Komplizierte Verfahren und Streitfälle sind dabei vorhersehbar: Unklar definiert ist, ob sich die Absenkungsschwelle (30 Prozent) auf die Nettokaltmiete oder dioe Bruttowarmmiete bezieht. Wie sind Konstellationen zu bewerten, in denen etwa die Heizkosten unabhängig von den Mietzahlungen durch den Mieterhaushalt erfolgen. Was zählt zum „anrechenbaren Gesamteinkommen“? Werden z.B. Wohngeldzahlungen als Einkommen oder als zweckspezifische Mietminderung berechnet… Wenn schon eine Einschränkung der Absenkungsmöglichkeiten, dann wäre es viel einfacher und von den Ämtern auch besser zu bewältigen, wenn einen Absenkung für alle Haushalte möglich ist, die mit ihren Einkommen eine WBS-Berechtigung erlangen. Die WBS-Antragsverfahren sind bereits eingeführt und können routiniert bearbeitet werden – und die soziale Zielgenauigkeit wäre auch gegeben.
In den Reaktionen auf den Vorschlag der eingeschränkten Absenkung wird auf das Problem der selektiven Vermietung aufmerksam gemacht. Wenn die Vermietung an Haushalte mit geringen Einkommen zu einer Mietabsenkung führt, werden Vermieterinnen und Vermieter bei der Auswahl der Vertragspartner noch stärker als bisher auf die Einkommen schauen. Dieses Argument ist durchaus ernst zu nehmen, weil der Vorschlag des Referentenentwurfs den wohnungspolitischen Grundsatz bricht, einkommensabhängige Miethöhen vorrangig in belegungsgebundenen Beständen vorzuschreiben, da ansonsten soziale Ausschlussmechanismen bei der Neuvermietung verstärkt werden. Die polemischen Prognosen hingegen, dass es Geringverdiener nun noch schwerer haben werden, überhaupt eine Wohnung zu finden, können weitgehend ignoriert werden. Haushalte mit geringen Einkommen sind schon jetzt auf günstige Wohnungen angewiesen und gehören explizit nicht zum Klientel der Hochpreisvermietungen. Für alle Neuvermietungen, die sich ja im Rahmen der vorgeschlagenen Obergrenzen bewegen müssen, macht das Einkommen der Mietinteressenten defakto keinen Unterschied, da ja keine Absenkung erfolgen kann. Vermieterinnen und Vermieter, die jetzt damit drohen, künftig nur noch an Besserverdienende zu vermieten, planen eine Reavanche-Foul mit Ansage: „Wenn ihr uns unser Geschäft mit den Wohnungen kaputt macht, sorgen wir dafür, dass eure sozialen Intentionen nicht aufgehen“. Die Beibehaltung des Status quo bioetet keine Lösung für Haushalte mit geringen eink0ommen, denn überhöhte Mietangebote üben über den Preis eine hohe soziale Selektivität aus. „Entweder ihr lasst uns zu hohen Preisen vermieten oder wir vermieten nur noch an Besserverdienende“ ist eben keine Argument gegen den Mietendeckel, sondern ein Polemik zur Verteidigung der bisherigen Ertragserwartungen.
Angedrohter Investitionsstreik belegt den hohen Wirkungsgrad des Mietendeckels
Trotz der deutlichen Einschränkungen des Mietendeckel-Vorschlags ebbt die Diskussion nicht ab, ob mit den Einschränkungen der Mieteinnahmen nicht die Neubauaktivitäten in Berlin zusammenbrechen würden. Das Argument dabei: Wer soll denn noch in Berlin investieren, wenn die Gewinnmöglichkeiten gedeckelt werden. Ja, hier zeigt sich der Widerspruch zwischen dem Wohnen als Immobilie und dem Wohnen als zu Hause in großer Deutlichkeit. Wenn das Wohnen in Berlin für alle bezahlbar sein soll, dann kann es nicht gleichzeitig die Gewinne von wenigen ermöglichen.
Die in den Diskussionen vorgebrachten Beispiele konstruieren dabei am liebsten Fälle in denen kleine Anlegerinnen und Anleger ihre Ersparnisse in den Kauf einer Wohnung oder Immobilie in Berlin eingesetzt haben um von der Vermietung ein regelmäßiges Einkommen zu generieren. Die oft knappen Kalkulationen werden nun vom Mietendeckel durcheinandergebracht und gefährden die Wirtschaftlichkeit der Investition. Sollten die Sparer ihr Geld in einen Neubau angelegt haben, dann sind sie auf der sicheren Seite, denn Neubauten sind vom Mietendeckel ausgenommen. Haben sie jedoch ihr Geld in den Kauf einer Bestandsimmobilie gesteckt, dann müssen sie sich fragen lassen, auf wessen Kosten, die Erträge oder die Alterssicherung realisiert werden sollten. Mit einer klassischen immobilienwirtschaftlichen Kalkulation, bei der die derzeitigen Erträge auf einen selbstbestimmten Zeitraum hochgerechnet werden um die maximale Finanzierungssumme zu bestimmen, konnten in Berlin schon lange keine Wohnungen und Häuser mehr gekauft werden. Wer in Berlin zu den überhöhten Preisen Grundstücke und Immobilien erworben hat, musst von Beginn an mit Mieterträgen kalkulieren, die mit den Bestandsmieten nichts zu tun hatten. Die Verdrängung der bisherigen Mieterinnen und Mieter war in der Regel die Basis des Geschäftsmodells. Eine Rechnung, die jedoch auf potentiellen Neuvermietungsmieten oder deutlichen Mietsteigerungen basiert, geht immer ins Risiko, dass diese Rechnung nicht aufgeht. Es gibt eben keine Garantie für Höchsterträge und es auch nicht einsichtig, dass die einen aus ihren oft knappen Renten und Löhnen die Alterssicherung der anderen finanzieren sollten.
Es sollte aber auch noch angemerkt werden, dass die Figur der kleinen Anlegerinnen und Anleger, die Dynamik des Berliner Immobilienmarktes nur unzureichend widerspiegelt. Mit Blick auf die vielen Hausgemeinschaften, die in Konflikt mit ihren meist neuen Eigentümer*innen stehen, sind es vor allem Immobilienfonds, Briefkastenfirmen und professionelle Immobilienunternehmen, die das Kaufgeschehen in der Stadt bestimmen. Das Prinzip ist jedoch dasselbe: gekauft wird zu hohen Preisen, weil mit deutlich steigenden Einnahmen gerechnet wird, so dass sich auch die überteuerten Kaufpreise am Ende rechnen. Die Logik der Ertragserwartungsspekulation hat den massiven Verdrängungs- und Mietsteigerungsdruck in Berlin ausgelöst. Allein zwischen 2009 und 2018 wurden fast 85 Mrd. € für den Erwerb von bebauten Grundstücken (als Grundstücken mit Häusern drauf). Diese 85 Mrd. € wurden ausgegeben, weil die Käuferinnen und Käufer davon ausgegangen sind, dass sie aus diesen Immobilien nicht nur ihre Kaufpreise, sondern auch noch einen Gewinn erwirtschaften können. Die Ertragserwartung von 85 Mrd. € lastet schon jetzt auf der Mieterschaft in Berlin. Sollte der Mietdeckel dazu führen, dass Ertragserwartungen zurückgefahren werden und der Kauf von Häusern in der Stadt sich als Geschäftsmodell nicht mehr rechnet, wäre viel gewonnen. Werden auch noch die Käufe von unbebauten Grundstücken und von Eigentumswohnungen hinzugerechnet, liegt die Summe, die in den Wechsel von Eigentumstiteln ausgegeben wurde bei knapp 140 Mrd. € in den letzten zehn Jahren.
Doch diese Ausgaben sind gar nicht gemeint, wenn die Wirtschafts- und Immobilienlobby vor dem „Ende der Investitionen“ in Berlin warnt. Stattdessen heißt es: „Keine einzige neue Wohnung wird mehr gebaut, weil sich Investoren nicht mehr auf den Staat verlassen können…“ Ein Blick auf die Zahlen zeigt, dass in den letzten zehn Jahren (2009 bis 2018) in Berlin 90.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Das statistische Bundesamt weist für diesen Zeitraum durchschnittliche Baukosten in der Höhe von etwa 1.500 €/m² aus. Bei Großzügiger Bemessung von Baunebenkosten und sonstigen Aufwendungen in der Höhe von 50% der Baukosten ergeben sich durchschnittliche Erstellungskosten von knapp 2.300 €/m² für einen Neubau (Mehrfamilienhaus). Hochgerechnet auf die Anzahl der Fertigstellungen und die durchschnittlichen Wohnungsgröße eines Neubaus in Berlin (75m²) ergeben sich daraus Gesamtausgaben von etwa 16 Mrd. € in den zehn Jahren. Das sind gerade einmal 10 Prozent der in Berlin getätigten Umsätze der Immobilienwirtschaft. Wenn es heißt: Der Mietendeckel gefährdet die Investitionen in Berlin, dann bedeutete das konkret, der Mietdeckel gefährdet zu 90 Prozent die Spekulation mit Grundstücken und das Verdrängungsgeschäft der Ertragserwartungsspekulation. Eigentlich keine schlechter Wirkungsgrad für ein politisches Instrument.
