Berlin: Ein Mietendeckel baut keine Wohnung?

Ein Mietedeckel baut keine Wohnung – ist gerade oft zu hören – und wäre deshalb auch das völlig falsche Instrument für die aktuellen Herausforderungen der Stadtentwicklung. Dahinter steht die Annahme, dass vor allem dann viele Wohnungen gebaut werden, wenn der Markt weitgehend von staatlichen Eingriffen verschont bleibt. Klingt logisch. Stimmt aber nicht.

Ein Blick in die Baugeschichte Berlins zeigt, dass zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich viel gebaut wurde. In Spitzenzeiten waren es über 30.000 fertiggestellte Wohngen pro Jahr (zum Vergleich: 2018 waren es knapp 17.000). Der Blick auf die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen zeigt jedoch, dass hohe Bauleistungen so gar nichts mit der Freiheit des Marktes zu tun zu haben scheinen: Der Bauboom Ende der 1920er Jahre: Reichsmietengesetz, Friedensmiete, Wohnungszwangsbewirtschaftung, soziale Wohnungswirtschaft und Hauszinssteuer. Bauboom in den 1950/60er Jahren (West): Mietpreisbindung, Wohnungsgemeinnützigkeit und Fördergelder für den Sozialen Wohnungsbau. Bauboom in den 1980er Jahren (Ost): Mietenstopp (auf dem Niveau der Mietpreise von 1936), staatliches Wohnungsbauprogramm, Wohnungsbaukombinate…

Ohne die Phasen im Detail zu bewerten, deutlich wird: Wohnungsbau ist offensichtlich nicht auf den „freien Markt“ und Höchstmietoptionen angewiesen. Der Rückblick in die Geschichte zeigt, dass in den 95 Jahren seit 1924 in 73 Jahren staatliche Mietpreisfestsetzungen für die meisten Wohnungsbausegmente galten (ausgenommen waren in der der Reglen die Neubauten) und nur in 22 Jahren (seit 1999) uneingeschränkt ein Vergleichsmietensystem Anwendung fand. In den 73 Jahren mit staatlich festgesetzten Mietpreisen wurden knapp 1,5 Mio. Wohnungen gebaut (ca. 20.000 p.a.) – in den 22 Jahren ohne staatlich festgesetzte Mietpreise waren es gerade einmal 155.000 Wohnungen (ca. 7.000 p.a.).

So richtig die Aussage ist, dass ein Mietdeckel keine Wohnungen baut – so ungerechtfertigt ist die Angst vor einem Zusammenbruch der Bauaktivitäten. Die Geschichte der Stadt zeigt, dass starke Mietpreisregulierungen bis hin zur Zwangsbewirtschaftung nicht im Widerspruch zu hohen Neubauzahlen stehen müssen. Ob und wieviel gebaut wird, scheint unabhängig von den Eingriffen in den Wohnungsbestand starken Konjunkturen zu unterliegen. Wer aus der Geschichte lernen will, sollte die gesellschaftlichen, ökonomischen und auch organisatorischen Bedingungen analysieren, die die teilweise gigantischen Bauleistungen in der Vergangenheit ermöglicht haben. Weder simple Marktmodelle noch politische Willenserklärungen können die starken Schwankungen der Neubauzahlen abschließend erklären.

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