Berlin: Der Wohnungsmarkt ist kein Basar

BBU-Marktmonitor 2013: Mietzahlungsbereitsschaft

Die Vorstellung des aktuellen BBU-Marktmonitors  wartete mit einer faustdicken Überraschung auf. Nein, gemeint ist nicht der Umstand, dass die Bestands- und Angebotsmieten mal wieder gestiegen sind. Nein, es sind auch nicht die Zahlen, die zeigen sollen, dass die Mieten der BBU-Mitgliedsunternehmen preiswerter sind. Für Überraschung sorgte vor allem eine Sonderauswertung von Wohnungsgesuchen beim Internetportal ImmobilienScout24. Die Studie zeige, dass Wohnungssuchende in Berlin bereit sind Preise deutlich über den aktuellen Bestandsmieten zu zahlen. Doch stimmt das überhaupt? Und was überhaupt ist einen “Mietzahlungsbereitschaft”? Und wie wird sie gemessen?

Treiben die Wohnungssuchenden die Mieten in die Höhe?

Die Berliner Zeitung titelte “450 Euro darf die Wohnung kosten“, der Berliner Kurier zeigte sich zumindest überrascht: “Nanu, Berliner wollen mehr Miete zahlen“ und selbst im Neuen Deutschland heißt es: “Wohnungssuchende würden bis knapp neun Euro pro Quadratmeter zahlen“. In der Presseerklärung des BBU heißt es schlicht: “Mietzahlungsbereitschaft: 60 Prozent über Mietspiegel“. Ja sind denn die Mieter der Stadt selbst für die steigenden Mieten verantwortlich? Stimmt am Ende die Mär vom knappen Angebot und der Konkurrenz der Wohnungssuchenden, die durch immer höhere Mietgebote wie bei einer Versteigerung die Preise in die Höhe treiben lassen?

Was zeigt der Marktmonitor? Die Ergebnisse der neuen BBU-Studie zeigen wenig überraschend:

• die Bestandsmieten der BBU-Unternehmen liegen mit 5,09 Euro/qm unter dem Mietspiegeldurchschnitt (5,54 Euro/qm)
• die Neuvermietungsmieten liegen mit 5,85 Euro/qm knapp 6 Prozent über dem Mietspiegeldurchschnitt aber über 20 Prozent unter den Neuvermietungsmieten anderer Anbieter (7,40 Euro/qm)

Dazu präsentiert der Marktmonitor eine vom Forschungsinstitut RegioKontext durchgeführte Auswertung von etwa 1,7 Mio. Datensätzen aus ImmobilienScout24-Suchprofilen. Die Ergebnisse kurz zusammengefasst:

• die maximale Miethöhen der Suchprofile beträgt im Durchschnitt 8,70 Euro/qm
• die höchsten Miethöhen werden in den Suchprofilen für Prenzlauer Berg (9,52 Euro/qm), Zehlendorf (9,02 Euro/qm) und Wilmersdorf (8,89 Euro/qm) angegeben
• auch in den Spandau (7,56 Euro/qm), Marzahn (7,86 Euro/qm) und Hellersdorf (8,00 Euro/qm) werden Mietsuchprofile mit Preisen weit über dem Mietspiegel aufgerufen

BBU-Vorstand Maren Kern lässt sich angesichts dieser Ergebnisse mit knackigen Aussagen zitieren:

„Der Mietwohnungsmarkt funktioniert, auch dank der BBU-Mitgliedsunternehmen. Sie sind schon immer mit eingebauter Mietpreisbremse unterwegs und sorgen so mietendämpfend für Wettbewerb. Weitere Eingriffe in das Mietenrecht sind deshalb nicht notwendig“

„Damit liegt die Mietzahlungsbereitschaft um fast 60 Prozent über dem aktuellen Mietspiegelmittelwert. Das zeigt, wie günstig Wohnen in Berlin nach wie vor ist“

„Angesichts solcher Zahlen kann von einer Mietenexplosion keine Rede sein.“

Kurzum: Auch wenn die Mieten steigen, alles kein Problem, denn andere Anbieter verlangen noch höhere Mieten und auch die Mietsuchenden sind ja offensichtlich bereit, deutlich höher Preise zu zahlen… Doch was zeigen die Zahlen noch?

Drastische Ertragslücken

Jenseits der kernigen Einschätzungen des BBU-Marktmonitors zeigen die Zahlen vor allem, dass die Lücke zwischen den Bestandsmieten und den Neuvertragsmieten weiter auseinander klafft. In allen Wohungsmarktbeständen:

• Stadtweit liegen die Neuvertragsmieten (nach Angaben von F&B) mit 7,40 Euro/qm mehr als  33 Prozent über den Mietspiegelmittelwerten (5,54 Euro/qm)
• Selbst in den für ihre mietdämpfende Wirkung gelobten BBU-Bestände liegen die Neuvertragsmieten (5,85 Euro/qm) satte 13 Prozent über den Bestandsmieten der Mitgliedsunternehmen (5,16 euro/qm). Noch nie war der Abstand zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten in den BBU-Beständen so hoch!

All jene, die eine neue Wohnung suchen, müssen also auch weiterhin deutlich tiefer in die Tasche greifen. Auch bei Umzügen innerhalb der BBU-Bestände.

Räumliche Spaltung des Wohnungsangebotes

Die räumliche Differenzierung zwischen den Stadtbezirken ist mit einer Spannen zwischen preiswertesten und teuersten Lagen von 3,42 Euro/qm in den privaten Angeboten (F&B) deutlich stärker ausgeprägt. Aber auch die Neuvertragsmieten der BBU-Unternehmen weisen mit 1,42 Euro/qm eine erhebliche Streuung zwischen den Bezirken auf. Auffallend hier: Die stärkere räumliche Differenzierung im Vergleich zu den BBU-Bestandsmieten (Spanne hier: 0,93 Euro/qm)

In den räumlichen Mustern unterscheiden sich die Angebote von BBU-Unternehmen und anderen Anbietern nur wenig.

Mieten unterhalb des Durchschnitts:  Die F&B-Daten weisen insgesamt 6 Bezirke (Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Lichtenberg, Reinickendorf, Neukölln, Treptow-Köpenick) mit Mietangeboten unterhalb des Durchschnitts aus. Bei den BBU-Neuvertragsmieten beschränken sich die unterdurchschnittlichen Mieten auf die Bezirke Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Reinickendorf und Neukölln. Für Haushalte, die sich an wirklich preiswerten Mieten orientieren müssen, bleiben bei den BBU-Wohnungsangeboten nur wenige Bezirken. Auffällig hierbei: in Marzahn-Hellersdorf und Spandau unterschieden sich die Mietpreise der BBU-Unternehmen nicht von anderen Angeboten.

Die teuersten Mietpreise werden Anbieter übergreifend in Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Steglitz-Zehlendorf aufgerufen. Deutliche Unterschiede weist nur der Bezirk Pankow auf, hier liegen die BBU-Neuvertragsmieten deutlich unter den Angebotsmieten anderer Anbieter. Dies dürfte an den unterschiedlichen Wohnungsbeständen liegen, denn die BBU-Bestände in den teuren Altbauviertel von Prenzlauer Berg und Alt-Pankow sind überschaubar und viele BBU-Wohnungen konzentrieren sich in den Plattenbausiedlungen in  Buch.

Gravierende Bestandsunterschiede

So gut es sich in Pressemitteilungen und Studien auch darstellen lässt, die preiswerten BBU-Bestände sind nicht allein auf ein sozial verantwortungsbewusstes Vermieterverhalten zurückzuführen. Als Bestandshalter von vielen Siedlungsbauten der Vor-, Zwischen- und Nachkriegszeit, ehemaligen Sozialen Wohnungsbauten und Großsiedlungen am Stadtrand unterschieden sich die BBU-Bestände vor allem in der Struktur von denen anderer Anbieter. Eine wirklich soziale Bewirtschaftungspraxis kann eigentlich nur in einem Vergleich ähnlicher Bestände nachgewiesen werden. Das ist mit den Daten des BBU-Marktmonitors nicht möglich.

Angebotsstrukturierte Mietzahlungsbereitschaft

Kommen wir auf die überraschen hohe “Mietzahlungsbereitschaft” der Wohnungssuchenden in Berlin zurück. Wie kommen die hohen Mietpreise der Immoscout24-Wohnungsgesuche (im Durchschnitt: 8,70 Euro/qm) zustande?

Alle, die schon einmal über ImmoScout24 eine Wohnung gesucht haben, kennen sicher das frustrierende Erlebnis, dass es für die gesuchte Traumwohnung (gewünschte Größe und Ausstattung, bevorzugte Lage, leistbarer Mietpreis) einfach keine Angebote gibt. Mal davon ausgehend, dass es für die Wohnungssuche dringende Gründe gibt und eine Wohnung wirklich gebraucht wird, werden Kompromisse fällig: die Suche wird auf mehrere Stadtteile ausgeweitet, bei der Ausstattung werden Abstriche akzeptiert und die Mietpreisspanne nach oben ausgeweitet. Mit etwas Glück erhalten die Wohnungssuchende so ein paar Wohnungsangebote, auf die sie sich bewerben können.

Hohe Mietpreise in den Suchprofilen sind also weniger ein Zeichen der Mietzahlungsbereitschaft, sondern vor allem ein Beleg dafür, dass nicht genügend preiswerte Wohnungen angeboten werden.

Eine maximale Miethöhe von 8 oder 9 Euro/qm bedeutet eben nicht, dass die Haushalte das tatsächlich bezahlen können (oder wollen), sondern vor allem, dass es unterhalb dieser Grenze zu wenige Wohnungsangebote gibt. Wohnungsangebote bei ImmobilienScout24 sind eben keine Versteigerung, bei denen das Höchstgebot den Zuschlag erhält, sondern die Preise werden von den Eigentümern und Hausverwaltungen festgelegt.  Sie spiegeln ganz sicher die Ertragserwartungen der Eigentümer, aber eben nicht die Mietzahlungsbereitschaft der Wohnungssuchenden.

Keine Wohnungen für arme Haushalte

Die im BBU-Marktmonitor dargestellten Miethöhen der Wohnungsgesuche (8,70 Euro/qm) liegen deutlich über einer Mietbelastungsquote von 30 Prozent – bezogen auf das durchschnittliche Berliner Haushaltseinkommen (1.650 Euro im Monat). Herunter gebrochen auf die durchschnittliche  Berliner Wohnungsgröße (63 qm) entspricht das einem Quadratmeterpreis von 7,86 Euro/qm.

Die BBU-Neuvertragsmieten (5,85 Euro/qm) schneiden dabei deutlich besser ab. Doch auch das ist kein Zeichen der Entwarnung, denn wie so oft haben wir es bei den Ergebnissen des BBU-Marktmonitors mit dem Dilemma von Durchschnittszahlen zu tun. Gerade die Einkommen in Berlin sind jedoch ungleich verteilt. Fast 260.000 Berliner Haushalte gelten statistisch als armutsgefährdet, weil ihre Einkommen weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens betragen. Setzen wir auch hier die 30 Prozent als angemessenen Mietbelastungsquote an, ergeben sich folgende Mietpreisgrenzen

• Einpersonenhaushalte: maximal 211 Euro
• Zweipersonenhaushalte: maximal 409 Euro
• Dreipersonenhaushalte: maximal 472 Euro
• Vierpersonenhaushalte: maximal 531 Euro

Wirklich interessant wären Zahlen dazu , wo, von wem und wie viele Wohnungen zu Konditionen angeboten werden, unter denen auch die armutsgefährdete Haushalte nicht mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen müssen?

Statt die soziale Verantwortung an einer fiktiven Mietzahlungsbereitschaft zu messen, sollten sich die BBU-Unternehmen fragen, wie hoch ihr Beitrag bei der Versorgung von armutsgefährdeten Haushalten ist. Vielleicht gibt ja der nächste BBU-Marktmonitor Antworten auf diese Fragen.