Rauchmelder sind ein Reizwort bei Mietern und Vermietern gleichermaßen. Denn es wird noch einige Zeit dauern, bis alle rechtlichen Details zu Rauchmeldern geregelt sind.
Zum Beispiel urteilen Gerichte unterschiedlich, ob Batterien für Rauchmelder sowie die jährliche Wartung bei gemieteten Rauchmeldern umlagefähige Nebenkosten sind.
Noch dazu regelt jedes Bundesländer unterschiedlich, ob Vermieter oder Mieter für die Wartung der Rauchmelder zuständig sind.
Dabei sollen Rauchmelder doch vor allem Leben retten. Deshalb gilt spätestens ab dem Jahr 2020 in allen deutschen Bundesländern eine Rauchmelderpflicht, auch in Altbauten.
Muss der Vermieter die Batterien für Rauchmelder bezahlen?
In allen deutschen Bundesländern sind Rauchmelder mittlerweile vorgeschrieben. Für alle neu gebauten Wohngebäude gilt das sowieso, aber auch für umgebaute Wohnungen.
Das wirft die interessante Frage auf, wer eigentlich die Batterien für Rauchmelder bezahlen muss.
Batterie für Rauchmelder: 9V Block
Die jeweiligen Bundesländer regeln die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern auf unterschiedliche Weise in ihren Landesbauordnungen.
Als Vorlage für die Rauchmelderpflicht haben sich alle Bundesländer bei der Norm DIN 14676 bedient. DIN steht als Abkürzung für Deutsches Institut für Normung. Zusätzlich gilt die Europäische Produktnorm EN 14604.
Die DIN-Norm 14676 legt fest, wie Rauchmelder für „Wohnungen, Wohnhäuser und wohnungsähnlich genutzte Räume“:
- geplant,
- eingebaut,
- betrieben und
- Instand gehalten werden müssen.
Von der Landesbauordnung deines Bundeslandes hängt es nun ab, ob du als Mieter oder Vermieter für die Wartung des Rauchmelders verantwortlich bist. Der Verantwortliche trägt dann auch die Kosten dafür.
Baden-Württemberg
Link zur Landesbauordnung BWMieter
Bayern
Link zur Landesbauordnung BYMieter
Berlin
Link zur LandesbauordnungMieter
Brandenburg
Link zur LandesbauordnungVermieter
Bremen
Link zur LandesbauordnungMieter
Hamburg
Link zur LandesbauordnungVermieter
Hessen
Link zur LandesbauordnungMieter
Mecklenburg-Vorpommern
Link zur Landesbauordnung MVVermieter
Niedersachsen
Link zur LandesbauordnungMieter
Nordrhein-Westfalen
Link zur Landesbauordnung NRWMieter
Rheinland-Pfalz
Link zur LandesbauordnungVermieter
Saarland
Link zur LandesbauordnungVermieter
Sachsen
Link zur LandesbauordnungMieter
Sachsen-Anhalt
Link zur LandesbauordnungVermieter
Schleswig-Holstein
Link zur LandesbauordnungMieter
Thüringen
Link zur Landesbauordnung ThürBOVermieter
In den Gesetzen wird zwischen Einbau und Wartung unterschieden.
- Der Einbau ist die Erst-Installation. Also wer muss dafür sorgen, dass in jedem Zimmer ein Rauchmelder an der Decke befestigt wird.
- Die Wartung ist die jährliche Prüfung, ob der Rauchmelder noch richtig funktioniert.
Diese Regeln für den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern beziehen sich dann indirekt auch darauf, wer die Batterie des Rauchmelders auswechseln muss und wer die Kosten dafür tragen muss.
Beim Einbau sind die Gesetze noch relativ einfach zu interpretieren.
Muss der Vermieter die Rauchmelder bezahlen?
Auch wenn, abhängig von den jeweiligen Landesbauordnungen, unterschiedlich geregelt ist, wer für Einbau und Wartung des Rauchmelders verantwortlich ist, muss fast bundesweit der Vermieter für den Einbau des Rauchmelders sorgen, während der Mieter für die Wartung verantwortlich ist.
In diesen Fällen muss der Mieter die Batterien austauschen. Der Vermieter kann die Batterien freiwillig bezahlen.
Grob gesagt muss der Vermieter in den alten Bundesländern die volle Verantwortung für den Rauchmelder übernehmen, während in den neuen Bundesländern keine klaren Regelungen gelten.
Mindestens einmal jährlich ist der Eigentümer von Haus und Wohnung gesetzlich dazu verpflichtet, sich zu vergewissern, dass der Rauchmelder einwandfrei funktioniert. Das trifft also meist die Vermieter. Das gilt für selbst genutzte Räume ebenso wie für vermietete Wohnräume.
Unterschiede in Landesbauordnungen der Bundesländer
Die Landesbauordnungen regeln, wer in den einzelnen Bundesländern für Einbau und Wartung der Rauchmelder verantwortlich ist.
In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und Schleswig-Holstein muss der Eigentümer, also der Vermieter, für den Einbau des Rauchmelders sorgen, während der Mieter den Rauchmelder warten und die Batterien austauschen muss.
Im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch andere Vereinbarungen treffen. Er kann vereinbaren, dass er selbst den Rauchmelder wartet. Das bedeutet, dass er die Kosten für die Wartung und für die Batterien auf die Betriebskosten umlegt.
Profi-Rauchmelder mit Langzeit-Batterie
Im Land Brandenburg, in Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen ist nicht klar geregelt, wer für Einbau und Wartung verantwortlich ist. Der Vermieter kann im Mietvertrag festlegen, wer für den Einbau verantwortlich ist und wer den Rauchmelder warten muss.
Rechte für Vermieter
Die Kosten für die Installation des Rauchmelders gelten als Modernisierungskosten. Als Vermieter kannst du die Miete erhöhen, wenn du Rauchmelder installierst.
- Übernimmst du zusätzlich die Wartung der Rauchmelder, kannst du die Kosten dafür als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
- Alternativ kannst du die Wartung, Batteriewechsel und Funktionsprüfung des Rauchmelders auf die Mieter übertragen. Das musst du im Mietvertrag festlegen.
Ist ein Mietvertrag bereits vorhanden, kannst du das in einer Ergänzungsvereinbarung regeln.
Auch wenn du die nötigen Regelungen im Mietvertrag oder in der Ergänzungsvereinbarung triffst, bleibst du verantwortlich und musst deine Sorgfaltspflicht erfüllen. Dazu gehört, dass du kontrollierst, ob die Mieter einen Rauchmelder eingebaut haben und ihn jährlich warten.
Wechselst du als Vermieter die Batterien, kannst du die Kosten für die Batterien und für den Wechsel als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Rauchmelder-Batterien gehören also zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Wann sind Mieter für Batterien verantwortlich?
Einige Bundesländer haben klar geregelt, dass der Mieter den Rauchmelder warten muss.
Als Mieter bist du damit für den Wechsel der Batterien verantwortlich. Automatisch musst du die Kosten der Batterien bezahlen.
In Bundesländern, in denen keine klaren Regelungen gelten, muss der Vermieter im Mietvertrag festlegen, wer den Rauchmelder warten und die Batterien bezahlen muss.
Wie schon oben erwähnt, gilt grundsätzlich:
Übernimmt der Vermieter die Wartung des Rauchmelders, muss er die Batterien wechseln und bezahlen. Der Vermieter kann die Kosten auf deine Miete oder auf die Nebenkosten umlegen, sodass du als Mieter indirekt bezahlen musst.
Was steht im Mietvertrag?
Und selbst wenn die Landesbauordnung klar regelt, wer für Einbau und Wartung des Rauchmelders verantwortlich ist, kann der Vermieter etwas anderes im Mietvertrag vereinbaren.
Schreibt die Landesbauordnung zum Beispiel vor, dass der Vermieter den Rauchmelder warten muss, kann der Vermieter dennoch im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter den Rauchmelder warten und die Batterien wechseln muss.
Gemietete Rauchmelder sind umlagefähig
Jetzt ist es kein Wunder, dass Firmen diese rechtlichen Unsicherheiten als Marktlücke erkannt haben. Eigentümer von Wohnhäusern können Rauchmelder von Firmen mieten. Mit diesen Firmen schließen sie einen Mietvertrag über Rauchmelder.
Rauchmelder Q Smoke 5.5
Viele Heizungsablesefirmen, Schornsteinfeger und Hausmeister vermieten Rauchmelder an Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümergemeinschaften. Sie bieten eine 100 %-Lösung die alle Anforderungen der Gesetze sogar noch übertrifft.
Weder Vermieter und der Mieter müssen den Rauchmelder dann warten, da das der Eigentümer des Rauchmelders übernimmt.
Die Kosten für die Miete des Rauchmelders kann der Vermieter der Wohnung auf den Mieter umlegen. Die Kosten für die Batterien des Rauchmelders sind im Mietvertrag für den Rauchmelder enthalten.
Der Deal ist einfach erklärt: Als Vermieter musst dich um nichts kümmern. Wir übernehmen alles, installieren die Rauchmelder, warten die Geräte jährlich, wechseln die Batterien und bescheinigen alle Arbeiten schriftlich.
Dafür kostet die Miete für ein Rauchmelder jedes Jahr so viel wie ein Rauchmelder mit eingebauter 10-Jahres-Batterie. Und das Beste ist, diese Kosten weist die Firma als umlagefähige Nebenkosten aus. Das heißt die Mieter bezahlen alle Kosten dieser Vereinbarung.
Als Mieter der Wohnung musst du die Batterien dann nicht direkt bezahlen. Über die umlagefähigen Nebenkosten kommen die Mietkosten jedoch wieder auf die Mieter zurück.
Mieter oder Vermieter: Wer zahlt Batterien für Rauchmelder?
Wie du es drehst und wendest. Im Endeffekt muss immer der Mieter die Batterien für Rauchmelder bezahlen.
Dabei sieht die Gesetzeslage auf den ersten Blick viel komplizierter aus.
Rauchmelderpflicht in Deutschland, nach EN 14604, DIN 14676, Landesbauordnungen
Bitte beachte, dass ich kein Fachanwalt für Mietrecht oder Bauordnungen bin. Allerdings bin ich gleichzeitig Mieter und Vermieter. Deshalb musste ich mich mit beiden Seiten beschäftigen.
Als Vermieter habe ich schon vor Jahren Rauchmelder installiert, lange bevor das Gesetz in Bayern verpflichtend wurde.
Als unsere Vermieter dann kurz vor knapp die Heizungsablesefirma damit beauftragten Rauchmelder zu installieren, verstand ich die Welt nicht mehr.
- Wieso bezahlen Sie pro Jahr so viel Miete für jeden Rauchmelder?
- Warum haben sie die Geräte nicht einfach gekauft?
Schließlich sprechen wir selbst für eine 4-Zimmer-Wohnung von einer überschaubaren Investitionssumme. Selbst bei Profi-Geräten mit 10-Jahres-Batterie hätten sich alle Rauchmelder nach zwei Jahren selbst bezahlt. Da denke ich als Vermieter nicht mal daran, deshalb die Miete zu erhöhen.
Wie ich gelernt habe, ist der Knackpunkt die Wartung.
In Zukunft wird es wichtig werden die jährliche Wartung zu dokumentieren. Denn nach den ersten Wohnungsbränden wird die Hausratversicherung bestimmt nachfragen wer die Rauchmelder überprüft hat.
Aus dieser Verantwortung kaufen sich zurzeit viele Hausgemeinschaften frei. Zumindest ist das mein Gefühl.
