Das im Sommer 2018 vom portugiesischen Parlament verabschiedete Gesetz hat die Zahl angemeldeter Privatunterkünfte vor Inkrafttreten stark ansteigen lassen. Allein in Lissabon wurden innerhalb eines Monats nach Beschluss der neuen Regeln über 830 neue AL-Lizenzen beantragt. Nun hat die Stadtverwaltung angekündigt, dass sie die vorübergehende Aussetzung von Genehmigungen in den historischen Stadtteilen Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria und Bairro Alto prüft.
Privatunterkünfte: Das sind die neuen Regeln in Portugal
Neue Kategorie „Zimmer"
Zusätzlich zu Wohnhaus, Apartment und Gästehaus tritt nun noch die Kategorie Zimmer („Quarto"). Voraussetzung für die lizensierte Vermietung ist, dass sich das Zimmer in der Hauptwohnung des Vermieters befindet. Maximal drei seiner Zimmer darf der Eigentümer vermieten - an maximal 12 Gäste gleichzeitig. In der Kategorie „Zimmer" und „Gästehaus" dürfen jetzt auch die Bezeichnungen „Bed and Breakfast" oder „Guest House" verwendet werden.
Neue Kapazitätsregeln
Die erlaubte Kapazität für die lizensierte Privatvermietung ist bei Wohnhaus, Apartment und Gästehaus auf neun Zimmer und 30 Mieter begrenzt. Eine Ausnahme bilden die Hostels, für die es keine solche Begrenzung gibt. In der Kategorie Apartment dürfen Eigentümer und Gewerbetreibende nicht mehr als neun Wohnräume vermieten, sofern deren Anzahl drei Viertel aller Wohneinheiten im Gebäude nicht überschreitet.
Pflicht zur Beschilderung
Für alle Wohnräume, die privat vermietet werden, muss außen, in der Nähe des Haupteingangs, ein normiertes Schild mit der Abkürzung AL angebracht werden. Einzige Ausnahme: die Kategorie Wohnhaus. Das transparente Schild in den Maßen 20 mal 20 Zentimeter stellt die Stadtverwaltung zur Verfügung.
Vermutung der gewerblichen Vermietung
Eine lizenzpflichtige Vermietung privaten Wohnraums wird dann vermutet, wenn die eingerichtete oder möbilierte Unterkunft für Zeiträume von weniger als 30 Tagen öffentlich angeboten (beworben) wird, ggf. auch zusammen mit weiteren Diensten - etwa Reinigungsleistungen. Für den Gegenbeweis kann ein beim Finanzamt hinterlegter Mietvertrag über einen längeren Zeitraum vorgelegt werden.
Antrag auf Erlaubnis
Der Antrag auf Erteilung einer Vermietungserlaubnis nach den AL-Regeln ist über eine elektronische Plattform an den Bürgermeister der jeweils zuständigen Kommune zu richten. Bei Genehmigung wird innerhalb von zehn Tagen (bei Hostels: 20 Tage) die erforderliche Registrierungsnummer erteilt. Weiterhin gibt es für die Gemeinde die Pflicht, die Räumlichkeiten innerhalb von 30 Tagen zu besichtigen. Ein späterer Widerruf der Erlaubnis bleibt also möglich. Neu ist für Wohnungseigentümer, dass sie dem Antrag einen Beschluss der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Erlaubnis eines Hostels beifügen sowie die Kategorie des Wohnraums angeben müssen.
Erlaubnis an Wohnraum gekoppelt
Die Erlaubnis zur Vermietung einer privaten Unterkunft nach den AL-Regeln ist grundsätzlich an den Wohnraum gekoppelt. Ein neuer Betreiber muss lediglich sein Gewerbe anmelden und anzeigen. An die Person eines Gewerbetreibenden ist die AL-Lizenz allerdings dann, wenn sich dessen Wohnhaus bzw. Apartment in einer Verbotszone befinden.
Vermieter haften stärker
Der gewerbliche Vermieter einer privaten AL-Unterkunft haftet neuerdings zusammen mit dem Mieter gesamtschuldnerisch für Schäden, die in dem Gebäude eintreten, in dem sich der vermietete Wohnraum befindet - etwa im Treppenhaus oder in den Aufzügen. Auch ist der Gewerbetreibende verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die von Mietern und Dritten angerichtete Schäden (incl. Feuer) abdeckt. Fehlender Versicherungsschutz hat den Widerruf der Erlaubnis zur Folge.
Eigentümer-Gemeinschaften haben mehr mitzureden
Das geänderte Gesetz stärkt die Rechte von Eigentümerversammlungen gegenüber den gewerblichen Vermietern von Privatunterkünften. So können Eigentümer, welche gemeinsam die Mehrheit der Wertanteile an dem Gesamtgebäude repräsentieren, verlangen, dass eine AL-Vermietung - etwa wegen wiederholter Störung des Hausfriedens - für maximal ein Jahr einzustellen ist. Das letzte Wort hat aber der Bürgermeister der Kommune.
Außerdem muss der gewerbliche Vermieter aufkommen für die Kosten von Arbeiten an Gemeinschaftsflächen, die für die AL-Vermietung nötig sind. Zudem kann die Hausverwaltung, die grundsätzlich einer AL-Vermietung zustimmen muss, vom Eigentümer bis zu 30 Prozent mehr Verwaltungskosten fordern als von den anderen Bewohnern.
Öffentliche Information bei Vermietungen
In jedem privaten Wohnraum, der nach den AL-Regeln gewerblich vermietet wird, muss ein „Beschwerde- und Informationsbuch" (Livro de Reclamações) öffentlich ausgelegt werden (in portugiesischer, englischer und in mindestens zwei weiteren Sprachen), ebenso die Betriebsvorschriften und die Hausordnung mit Regeln für Ruhezeiten. Zwar kann jeder Gewerbetreibende die Öffnungszeiten frei festlegen, aber wenn Gästehäuser nicht das gesamte Jahr geöffnet sind, müssen die Zeiten öffentlich bekanntgegeben werden.
Kommune kann Verbotszonen ausweisen
Die zuständigen Gemeinden können nun durch Verordnungen Zonen ausweisen, in denen es keine weitere AL-Vermietung geben darf. Die Verordnung muss sich aber auf bestimmte Ortsgemeinden beziehen. Es wird absolute (keine neuen AL-Vermietungsgewerbe mehr) und relative (Erlaubnis einer begrenzten Anzahl) Verbote geben. Diese müssen mindestens alle zwei Jahre neu begutachtet werden. In Verbotszonen darf derselbe Eigentümer höchstens sieben Privatunterkünfte gewerblich vermieten.
Vermieter der Privatunterkünfte haben zwei Jahre Übergangsfrist
Wer bereits ein AL-Vermietungsgewerbe betreibt, hat für die Umsetzung der neuen Vorschriften ab 21. Oktober 2018 zwei Jahre Zeit. So lange dauert die Übergangsfrist. Bei der Bewerbung des Objekts und in den Vermietungsunterlagen muss die Anschrift angegeben werden plus die AL-Registrierungsnummer.
Hier noch Hinweise dazu, worauf die Behörden bei der AL-Lizenzierung achten:
Lokale Privatunterkünfte müssen
- ein gut erhaltenes Gebäude (innen und außen) aufweisen
- ans Wassernetz angeschlossen sein oder aber über ein eigenes, ordnungsgemäß lizenziertes Wasserversorgungssystem verfügen
- an das allgemeine Abwassersystem angeschlossen sein oder über eine Klärgrube verfügen, die groß genug für die voll ausgelastete Unterkunft ist
- fließendes kaltes und heißes Wasser bieten
- mindestens einmal pro Woche und bei jedem Mieterwechsel gereinigt und gewartet werden, incl. Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern.
Kriterien für die notwendige Mindestausstattung der AL-Privatunterkünfte:
- Fenster oder Balkon nach außen, mit guten Lüftungsbedingungen
- Möglichkeit, den Lichteintritt von außen zu verhindern
- Wohnungseinrichtung
- Sicherheitseinrichtungen an den Türen zum Schutz der Privatsphäre
- Feuerlöscher und Feuerlösch-Decke - zugänglich und in einer Menge, die der Zahl der bewohnten Einheiten entspricht
- Erste-Hilfe-Kasten nach EU-Norm (mit CE-Zeichen)
- Sichtbare Information über die nationale Notrufnummer 112
- Mindestens eine Sanitäreinrichtung (mit Toilette, Bad oder Dusche und Waschbecken) für jeweils drei Zimmer, mit Sicherheitseinrichtung zum Schutz der Privatsphäre
- Schriftliche Information der Mieter über die Hausordnung und -benutzung (z.B. für Schwimmbäder, Aufzüge, öffentlichen Bereiche, Ruhezeiten, Arbeitszeiten der Rezeption, Abfallentsorgung, erbrachte Dienstleistungen usw.) sowie über die Bedienung der elektrischen Geräte
