Ein Haus in der Schweizer Bergidylle wird für viele Schweizer ab jetzt ein Traum bleiben.
Dass sich der Markt für Immobiliendarlehen von Land zu Land unterscheidet, zeigt ein aktuelles Beispiel aus der Schweiz. Zum zweiten Mal innerhalb weniger Jahre wurden die Anforderungen für Eigenheimfinanzierungen verschärft. In der Folge könnte es zu einer Welle von Kündigungen bei Darlehen kommen. Droht ein solches Szenario auch in Deutschland?
Achtung! Dieser Beitrag beschreibt die aktuelle Situation für Baufinanzierungen in der Schweiz! In Deutschland gelten andere Voraussetzungen!
Schweiz verschärft Richtlinien für Baufinanzierungen zum zweiten Mal in Folge
Nachdem bereits im Sommer 2012 die Vergaberichtlinien für Hausfinanzierungen in der Schweiz verschärft wurden, setzte die Schweizer Bankiersvereinigung noch mal nach: Die maximale Tilgungsdauer wurde weiter auf 15 Jahre verkürzt (bisher 20 Jahre) und es gelten neue Standards bei der Immobilienbewertung. Zukünftig darf nur die niedrigste Bewertung zur Kalkulation herangezogen werden.
Plötzlich 160 000 Franken Schulden
Was das für Schweizer Kreditnehmer bedeuten kann, musste Monika M. (Name geändert) aus dem Kanton Bern erleben: Da sie ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnt, sondern weitervermietet, wurde ihr Wert von der Bank neu geschätzt. Der neue Verkehrswert lag deutlich unter dem ursprünglichen Kaufpreis. Monika M. war mit einem Mal aus Sicht der Bank massiv verschuldet und sollte innerhalb einer kurzen Frist 160 000 Franken an Schulden zurückzahlen.
15 Jahre um 75 Prozent zu tilgen
Doch auch die anderen Regulierungen dürften bei Schweizer Bauherren Unbehagen auslösen. Im Gegensatz zu Deutschland sind Schuldner in der Schweiz dazu verpflichtet, ihr Hypothekendarlehen innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen. Ab jetzt gilt bei Neuverträgen, dass 75% des Verkehrswertes einer Immobilie nach 15 Jahren getilgt sein müssen (früher 20 Jahre). Daraus folgt, dass nur noch den Verbrauchern ein Darlehen gewährt wird, die in der Lage sind, die höhere Tilgungsleistung aufzubringen.
Keine Spielräume
Durch die neuen Regelungen müssen auch Abstriche bei der Flexibilität einer Hausfinanzierung in Kauf genommen werden. Während in Deutschland Kreditnehmer kostenlose Sondertilgungen leisten und in vielen Fällen auch die Tilgungsleistung während der Laufzeit anpassen können, haben helvetische Bürger nur die Möglichkeit, ihr Darlehen linear zu tilgen.
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital, wie er in Deutschland immer öfter nachgefragt wird, ist in der Schweiz bereits seit 2012 nicht mehr möglich. 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln bestritten werden, sonst gibt es keinen Kredit.
Die Richtlinien der Schweizer Bankiersvereinigung sind eine öffentliche Selbstverpflichtung der Schweizer Banken. Die Branche hofft so, nicht zuletzt schärfere gesetzliche Regulierungen zu verhindern.
Die Situation in Deutschland
Glücklicherweise ist die Situation in Deutschland eine andere. Hier ist der Markt für Hypothekendarlehen immer noch konservativ: Es werden lange Zinsbindungen vereinbart, die Verbraucher vor zwischenzeitlichen Ausschlägen an den Märkten schützt. Von der Verbraucherzentrale NRW wird die erhöhte Nachfrage nach Vollfinanzierungen jedoch kritisch gesehen. Eine zu dünne Eigenkapitaldecke ist ein großes Risiko, insbesondere, wenn das Eigenheim unverhofft verkauft werden muss und noch nicht mal die Nebenkosten abbezahlt sind. Unter diesen Umständen reicht der Verkaufserlös nicht, die noch offene Restschuld zu begleichen.
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