Schönheitsreperaturen durchführen © JackF – Fotolia.com
„Wer schön sein will, muss leiden“, beim Anblick einiger Hollywoodstars ist man fast versucht, dem Sprichwort beizupflichten. Leiden sollen Mieter und Vermieter bestimmt nicht, wenn es ums Thema Schönheitsreparatur geht. Doch es stehen immer wieder knifflige Fragen im Raum: Was versteht man unter einer Schönheitsreparatur; wann und wie muss eine Schönheitsreparatur durchgeführt werden; sind Konsequenzen bei vergessenen Reparaturen zu erwarten und was sagt eigentlich die Rechtsprechung?
Die Schönheitsreparatur – ein Buch mit sieben Siegeln?
Die Irritation beginnt bereits beim Begriff. Denn eigentlich handelt es sich hier nicht um eine „Reparatur“, sondern um die dekorative Instandhaltung einer Wohnung oder eines Geschäftsraums. Schönheitsreparaturen sind Renovierungsarbeiten, die bei normaler Nutzung im Laufe der Zeit anfallen. Dazu zählen z. B.: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken; Streichen der Heizkörper (inklusive der Heizungsrohre); Streichen der Türen innerhalb der Wohnung; Streichen der Wohnungstür (Innenseite) sowie das Streichen der Fenster (Innenseiten). Nach der gesetzlichen Regelung ist es zunächst die Pflicht des Vermieters, die dekorativen Maßnahmen durchzuführen. Allerdings handelt es sich hier um ein sogenanntes „abdingbares Recht“. So lässt sich die Verpflichtung durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Hält der sich nicht an Vereinbarungen, könnte der Vermieter z. B. die Kaution einbehalten.
Umfang und zeitliche Festlegung der Schönheitsreparatur
Dass es sich beim abdingbaren Recht um keinen Freifahrtschein zur „Rundum“-Renovierung handelt, zeigt sich schon daran, dass der Gesetzgeber hier klare Worte spricht. So sind Schönheitsreparatur-Klauseln, die den Mieter verpflichten unabhängig von der Wohndauer zu renovieren, zum Auszugszeitpunkt weiße Wände zu übergeben oder Tapeten zu entfernen, unwirksam. In ähnlicher Weise hat der Bundesgerichtshof bei Klauseln entschieden, die feste und starre Fristen formulieren. Sonst müsste ein Geschäftsmann, der viel auf Reisen ist und die Mietwohnung nur sporadisch nutzt, bereist nach drei Jahren streichen und tapezieren, falls ihm das per Klausel auferlegt wurde. Das bedeutet aber nicht, dass Fristenregelungen in Mietverträgen generell unzulässig sind. Es dürfen eben nur keine „starren“ Fristenregelungen sein. So handelt es sich z. B. bei dem Zusatz: „In der Regel“ um keine „starre“ Formulierung mehr und der Mieter ist laut BGH zur Renovierung verpflichtet. Üblich sind in Mietverträgen auch sogenannte „Abgeltungsklauseln“. Sie bestimmen, dass der Mieter beim Auszug anteilige Renovierungskosten tragen muss. Auch diese Klausel muss aber korrekt formuliert sein, sonst kann die Verpflichtung zur Schönheitsreparatur komplett unwirksam sein. Dass es allerdings besser ist, sich zu vertragen, als zu streiten, zeigt sich schon daran, dass der Vermieter beim Abschmettern der Klausel womöglich die Kaltmiete erhöht.Böse Überraschungen vermeiden – Kosten kalkulieren
Sind die Klauseln des Mietvertrags hieb- und stichfest, empfiehlt es sich für die anstehenden Schönheitsreparaturen kleine Rücklagen zu bilden. Da die Renovierungsintervalle ja „in etwa“ festgeschrieben sind, fällt es nicht schwer, im Voraus zu planen. Alle drei Jahre sollten Küchen, Bäder und Duschen; alle fünf Jahre Wohn-, Schlafräume, Flure sowie Toiletten eine dekorative Wanderneuerung erhalten. Für Nebenräume lassen sich ca. 7 Jahre festsetzen. Ist der Mieter hingegen auf der Suche nach einer neuen Wohnung, kommen noch eine Reihe weiterer Kosten auf ihn zu. Selbst geschaltete Annoncen zur Wohnungssuche gehören ebenso dazu, wie eine vermutlich anfallende Maklergebühr. Mehr als zwei Monatsmieten der Nettokaltmiete dürfen Makler für die Vermittlung einer Wohnung aber nicht verlangen. Dann stehen auch noch die Kosten für den Umzug an. Hier empfiehlt sich der Umzugskostenrechner bei Immoblienscout24. Zusätzlich gewähren die dort zur Verfügung gestellten Musterverträge, Musterbriefe und Checklisten einen guten Einblick ins Thema Mietrecht und unterstützen bei der Umzugsplanung.
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