Lt. Gesetz hat der Vermieter genau 12 Monate Zeit die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zuzustellen.
Danach verliert er seinen Anspruch komplett oder teilweise.
D.h. zurück aus dem Urlaub, muss dann spätestens im November die Nebenkostenabrechnung geschrieben und versendet werden.
Wir haben für euch eine Anleitung zur Prüfung in unter 10 Mins zusammengestellt.
Zur Entschuldigung aller Vermieter: das ist die nervigste und schwierigste Aufgabe eines Vermieters. Gesetzlich schwammig, oft mit Ärger mit dem Mieter verbunden, quält man sich durch die Zahlen.
Das Ergebnis ist leider traurig, aber wahr: Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist falsch
Jeder sollte wenigstens diese Themen geprüft haben, um nicht zuviel zu bezahlen.
1. Minute: Fristen
Erster Schnellcheck:
- 1) Welches ist das Datum auf dem Briefkopf der Abrechnung?
- 2) Welchen Zeitraum von .... bis ... deckt die Abrechnung ab?
Zu prüfen: wenn der Zeitraum zwischen Eingang der Abrechnung und letztem Tag des Abrechnungszeitraumes grösser als 12 Monate ist, könnt ihr diese komplett ablehnen.
I.d.R ist der letzte Tag der 31.12 des Vorjahres und der Zugang der Abrechnung sollte vor dem 31.12 des aktuellen Jahres geschehen sein. Falls aber der letzte Tag der Abrechnung nicht der 31.12 des Vorjahres ist, dann lohnt es sich schnell nachzurechnen.
2.-4. Minute: Die grossen Posten
Ich weiss dass der Ansatz hier nicht korrekt ist und jeder Anwalt uns hier köpfen würde, aber ehrlich... wer prüft schon genau, wenn er Geld zurückbekommt?
Also schauen wir uns den anderen Fall an:
Wir haben die Fristen geprüft und die erste Frage ist natürlich immer: Gibts was oder nimmts was???
Und? Jepp, es muss nachgezahlt werden. Viel? 15 EUR? OK! 150 EUR? Argh! Schauen wir also mal...
Was sind die grossen Posten?
Suchen Sie auf der Abrechnung: "Ihr Anteil:" oder ähnlich und rechnen Sie:
- 1) Anzahl ihrer Quadratmater / Anzahl Quadratmeter des Hauses
- 2) Kosten "Ihr Anteil" (z.B. Kaltwasser) / Gesamtkosten Kaltwasser
Beide Ergebnisse sollte ungefähr identisch sein. Falls nicht stimmt entweder die Bemessungsgrundlage nicht oder die Mathe ist schlicht weg falsch.
Prüfen sie dieses für alle Posten die mit "Ihr Anteil" gekennzeichnet sind.
5. Minute: Reparaturkosten
Kosten für Verwaltung UND Reparatur des Hauses dürfen nicht berechnet werden.
Prüfen Sie: Lesen Sie sich die Namen aller Einzelposten durch: klingt irgend ein Posten nach Reparatur?
Falls ja, lassen Sie diesen bitte genauer prüfen oder nehmen Sie Einsicht beim Vermieter/Hausverwaltung
5. Minute: Sitzen Unternehmen im Haus?
Falls ja, prüfen Sie: sind bei den Flächen, Listen, Anteilen Hinweise darauf, dass das Unternehmen in der Abrechnung enthalten ist?
Falls ja: lassen Sie diese bitte genauer prüfen oder nehmen Sie Einsicht beim Vermieter/Hausverwaltung.
Diese Kosten eines Unternehmens müssen vollständig vorher abgezogen sein.
6. Minute: Steht/Stand eine Wohnung leer?
Falls ja, ist erkennbar, dass der Vermieter die Heiz-/Strom-/Wasserkosten (ggf. bei Reparaturen, Frostschutz, etc.) selbst trägt?
Falls das nicht erkennbar ist, nehmen Sie bitte unbedingt Einsicht in die Berechnungsunterlagen.
7. Minute: Versicherungen
Darf der Vermieter nicht umlegen und daher haben die in der Abrechnung ebenfalls nichts zu suchen.
Update: Nach Hinweis einer Nutzerin auf Facebook muss es korrekt heissen: Versicherungen, welche den Mietern allgemein zu gute kommen, dürfen umgelegt werden. Das beinhaltet nicht: Rechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung, Hausratversicherung des Vermieters.
8.-10. Minute: Geteilte Monate/Jahre
Und als letzter Punkt: Sind Sie gerade eingezogen? Oder auzgezogen? Nur wenige Mieter ziehen zum 31.12 um, so dass die Abrechnung immer zum Zeitpunkt des Einzugs/Umzugs erfolgen muss.
Prüfen sie die Daten erneut und rechnen Sie durch: sind sie z.B. am 30.9. eingezogen, müssen Zählerstände zum 30.9. vorliegen und die Gemeinkosten dürfen nur (12-9/12) betragen. Wobei die "9" der Monat ist. Z.B. 8.5 bei Einzug zum 15. August.
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Einspruch
Falls Sie auf zweifelhafte Positionen in der Nebenkostenabrechnung stossen, empehlen wir die folgenden Schritte:
- 1) Kontaktieren Sie Ihren Vermieter und stellen Sie Ihre Fragen/Zweifel: auch Vermieter sind Menschen und machen Fehler. Lösen Sie dieses Versehen gemeinsam auf. Geben Sie Ihrem Mietverhältnis wenigstens die Chance
- 2) Falls dies nicht half: Kontaktieren Sie Ihren Vermieter erneut. Erklären Sie Ihm, dass Sie immer noch zweifeln und Sie das gern mit Ihm gemeinsam gelöst hätten.
- 3) Falls dies nicht half: Kontaktieren Sie Ihren Vermieter erneut. Auf allen Kanälen. Ja wirklich. Denn alles, was hier danach kommt macht niemandem mehr Spass. Sie schulden sich selbst das Bemühen. Denn Streiten nervt und stresst. Da ist 3x Email, Tel, etc. ein Klacks dagegen.
- 4) Nächster Schritt: entscheiden Sie: ist die strittige Summe klein und Sie wollen, dass nicht zahlen: gehen Sie zum nächsten Schritt. Ist die strittige Summe grösser als 500 EUR: prüfen Sie ob Sie einen Mediator beauftragen wollen. Dieser kann nochmal mit anderer Stimme, anderem Auftreten, anderem Nachdruck das Problem dem Vermieter gegenüber darstellen und wird sicher ebenfalls kommunizieren, was passiert, wenn diese Linie hier übertreten wird. Der Mediator kostet Geld, aber das kann sich gut lohnen, denn bei Klagen und co. zahlt man selbst immer einen Teil. V.a. da die Gerichte auf Vergleiche aus sind und selten ein klares Urteil sprechen.
- 5) Ab hier wirds nicht mehr nett und schön...Ab hier verlieren in der Regel Mieter und Vermieter, und gewinnen oft andere.
- 6) Kontaktieren Sie ihren lokalen Mieterverein, lassen Sie sich Ihre Zweifel ausräumen oder bestätigen. Kostet je nach Stadt ca. 10EUR Mitgliedschaft. Wenn die strittige Summe drunter liegt, brauchen Sie alternativ entweder eine Rechtschutzversicherung (wir haben gute Erfahrungen mit der D.A.S gemacht) oder einen befreundeten Anwalt, der Ihnen hilft.
- 7) Sie haben bei Bestätigung der Zweifel ab hier entweder a) die Möglickeit mit dem Mieterverein erneut den Vermieter zu kontaktieren (der MieterVerein nimmt Sie hier für die nächsten Schritte an die Hand) oder b) Sie sprechen mit dem Anwalt ihres Vertrauens.
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Und zuguterletzt, wer sich unsicher ist oder keine Zeit hat, kann seine Abrechnung prüfen lassen. Das ist zwar relativ teuer, wenn man vergleicht, dass der Deutsche Mieterschutzbund nur ca. 7-10 EUR pro Monat kostet, aber ist sicher eine Alternative. Getestet haben wir das allerdings noch nicht. Hat jemand Erfahrung damit?
Ausserdem: habt ihr jetzt Grund eure Bewertung zu aktualisieren?
