ImmobilienScout24: Immobilienpreise in mittelgroßen Städten zu hoch

Droht Deutschland eine Immobilienblase? Nachdem selbst der Finanzminister davor gewarnt hat, wird das Thema in den Medien immer wieder aufgegriffen. Belastbare empirische Untersuchung gibt es allerdings wenige. Wichtige Daten liefert der Immobilienindex IMX von ImmobilienScout24. Lesen Sie hier, ob die „Blasendiskussion" berechtigt geführt wird.

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen - droht eine Blase?

Mitte Juni kritisierte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble die Leitzinsentscheidung der EZB, die für anhaltend niedrige Bauzinsen sorge und so zu einer Überhitzung des Immobilienmarktes führe. In einer vom manager magazin und der Münchener V-Bank durchgeführten Befragung attestierten 57,14 Prozent der Vermögensverwalter den deutschen Großstädten eine Preisblase.

IMX liefert valide Daten zu Immobilienpreisen

Inwiefern diese Sorgen berechtigt sind, überprüft der neue Immobilienindex IMX. Für die Analyse wurden die Kauf- und Mietpreise aller deutschen Städte über 100 000 Einwohner berücksichtigt. Als Datenbasis fungierten die seit 2004 zwölf Millionen eingestellten Angebote auf Immobilienscout24.

Im Gegensatz zu den „Experten" kommt die Analyse zu dem Schluss, dass besonders mittelgroße Städte wie Regensburg, Freiburg oder Erlangen durch eine Immobilienpreisblase gefährdet sind. Allerdings lasse sich kein gesamtdeutscher Trend zur Überhitzung des Marktes erkennen.

Preisblase hängt von der Entwicklung der Mieten ab

Doch woran lässt sich eine Blase erkennen? Ein Indikator ist die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten. Steigen die Preise schneller als die Mieten, könnte dies ein Hinweis auf eine Marktüberhitzung sein. Eine solche Entwicklung wurde nun für die vorher genannten Städte festgestellt und auch Augsburg, Ingolstadt, Bonn, Münster, Main und Wiesbaden fielen in der IMX-Analyse auf.

Gerade diese mittelgroßen Städte laufen Gefahr, von einer Immobilienblase betroffen zu sein: Im Gegensatz zu beliebten Metropolregionen kann man hier keineswegs davon ausgehen, dass bei wachsenden Immobilienpreisen auch die Nachfrage stetig steige.

Preisentwicklung in deutschen Metropolregionen normal

Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24, gibt im Vorwort des IMX Juni 2014 ein gutes Resümee zur derzeitigen Entwicklung:

Genau diese Nachfrage steigt in beliebten Lagen, wie in Berlin an der Spree, kontinuierlich an, weshalb es ein Trugschluss wäre, von einer Blasenbildung zu sprechen. Vielmehr finden hier Angleichungen an den deutschen und europäischen Markt statt, denn die Hauptstadt ist im Vergleich zu anderen Metropolen wie Moskau, Paris oder London immer noch sehr günstig.

Richtig ist, dass in einzelnen Lagen in deutschen Groß- und Mittelstädten aktuell - und auch von den niedrigen Zinsen begünstigt - höhere Preise für Immobilien bezahlt werden, als aus Renditegesichtspunkten sinnvoll erscheint. Von einer großräumigen Gefahr einer Immobilienblase zu warnen, geht aus meiner Sicht aber deutlich zu weit. Von Zuständen wie in den USA und Spanien ist Deutschland weit entfernt, zumal der Markt hierzulande ganz anders strukturiert ist.

Universitätsstädte besonders gefährdet

Auffällig ist, dass es sich bei den Städten die von einer Überhitzung betroffen sind, überwiegend um Universitätshochburgen handelt. Grund für die Preissteigerungen war die vermehrte Nachfrage nach studentischem Wohnraum im Zuge der G8- und Wehrpflichtreform. Die erhöhte Nachfrage wird sich aber in den nächsten Jahren wieder normalisieren und dann könne diesen Städten eine Immobilienblase drohen, meint Tobias Just, Immobilienanalyst der Uni Regensburg.

Im bundesdeutschen Durchschnitt entwickeln sich Mieten und Preise von Bestandsimmobilien parallel (+ 5,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), weshalb es überzogen wäre, von einer Immobilienblase zu sprechen.

Den IMX Juni können Sie hier downloaden.