Immobilieninvestment Basics: Wie viel ist meine Immobilie wert?

Das hast Du sicherlich schon gehört: Der Immobilienmarkt sei angeheizt und die Objekte derzeit viel zu teuer! Doch was bedeutet teuer? Ist ein Immobilieninvestment überhaupt noch rentabel? Was ist eigentlich der wahre Wert einer Immobilie? Du solltest diese Begriffe verstehen, um Dich nicht durch haltloses Rauschen der Massen in die Irre leiten zu lassen. Hierfür haben wir für Dich die wichtigsten Bewertungsmethoden zusammengefasst und zeigen Dir auf welchen Wege Du in Immobilien investieren kannst.

In diesem Beitrag findest Du:

Basics Immobilienbewertung & Immobilieninvestment

Die Immobilie prägt eine Besonderheit: sie ist nicht beweglich. Ein Auto kann auf der Welt denselben Wert besitzen, egal wo es sich gerade befindet. Ein und dieselbe Immobilie an verschiedenen Standorten wird unterschiedliche Verkaufspreise generieren.

Der Vergleich verdeutlicht, dass es nicht nur auf den Sachwert (das Gebäude selbst) ankommt. Die Lage und somit der Bodenwert bilden bei der Wertermittlung eines Objekts eine zentrale Rolle. Den Rest erledigen Angebot und Nachfrage. Aber im Endeffekt ist eine Immobilie immer das Wert, was ein anderer bereit ist zu zahlen.

Einfache Maklerformel - Schätzung des Immobilienpreises

Nicht nur Makler schätzen den Preis einer Immobilie mithilfe einer endlosen Rente. Du benötigst dafür im Wesentlichen nur zwei Parameter:

• Jahresreinertrag (€) - Multipliziere Deine Bruttomieterträge (also Deine monatlichen Einnahmen abzüglich aller Gebühren) mal 12 und Du erhältst den Betrag, welcher Dir am Jahresende theoretisch bleibt. Falls Du den Immobilienwert für Dein Eigenheim kalkulierst, ziehe eine fiktive aber realitätsnahe Miete pro Monat heran.
• Liegenschaftszins (%) - Der Zinssatz stellt einerseits einen Faktor für das Risiko dar und bildet andererseits eine fiktive Rendite Deines Immobilieninvestments ab. Üblicherweise liegen die Werte zwischen:

• Wohnimmobilien = 3-5% (In Niedrigzinsphase sogar 2%)
• Spitzenimmobilien in Top Lage (z.B. im Zentrum) = 1%
• Gewerbe (z.B. Büros, Geschäftsflächen, Gastgewerbe)= 4-6%
• Sonderimmobilien (Seniorenheime, Tankstellen, Parkhäuser, Flughäfen, Windparks) = 6-10%

Die Berechnung der einfachen Maklerformel stellt sich als simpel heraus und lautet:

Schätzwert (€) = Jahresreinertrag (€) / Liegenschaftszins (%)

Beispiel: Einfache Maklerformel

WICHTIG: Desto niedriger der Liegenschaftszins ausfällt, desto mehr ist Dein Objekt Wert! Denn bedenke: ein niedriger Zins, bedeutet wenig Risiko. Und genau jene Sicherheit kostet Geld.

Exkurs: Normierte Bewertungsverfahren

Offiziell werden bei einer Bewertung einer Liegenschaft folgende Liegenschaftsbewertungsverfahren nach LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz (Österreich) und ÖNORM B 1802-2/3 angewandt:

• Vergleichswertverfahren (Direct Value Comparison Method) - Tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte werden herangezogen, mit Zu- oder Abschlägen versehen und ein entsprechender Mittelwert gebildet.
• Sachwertverfahren (Replacement Cost Method) - Das Gebäude wird mit Kostenschlüssel fiktiv nachgebaut (kalkuliert) und je nach Alter einer Wertminderung unterzogen. Diese Methode eignet sich vor allem für Einfamilienhäuser.
• Ertragswertverfahren (Income Method) - Ähnlich wie bei der einfachen Maklerformel wird aus möglichen Erträgen, einem Liegenschaftszins und der Lebensdauer der Immobilie ein Schätzwert gebildet. Eignet sich vor allem für Renditeobjekte.
• DCF-Verfahren (DCF-Method) - Bei dieser Methode wird die Ein- und Ausgabenstruktur der nächsten 10 Jahre genau aufgeschlüsselt. Die restlichen Jahre werden mit einer endlosen Rente geschätzt und deren Werte auf heutige Sicht abgezinst.
• Residualwertverfahren (Residual Method) - Dieses Verfahren kombiniert zuvor genannte Verfahren und versucht die Frage zu beantworten, wie viel Geld für ein Grundstück bzw. eine Liegenschaft letztendlich bezahlt werden kann.

Neben diesen Verfahren existieren noch hedonische Preismodelle oder Spezialanwendungen wie die Pachtwertmethode.

Die 3 L Immobilieninvestments

„Kaufen Sie Land, es wird nicht mehr nachproduziert."

Mark Twain, amerikanischer Schriftsteller

Unabhängig vom Immobilientyp (Wohnen, Gewerbe, Spezial) zählen die 3 L des Immobilieninvestments

Lage, Lage, Lage

Es gilt als absolut essentiell, wo Deine Immobilie steht und wie sich das Umfeld entwickelt! Die Faktoren können unzählig sein. Hier ein kleiner Auszug:

• Leerstandsraten, Preisentwicklungen
• Bevölkerungsentwicklung der Stadt, Bezirks oder Region (Geburtenraten, Wanderstatistik, Arbeitslosenstatistiken)
• Zukünftige Bauprojekte im Umland
• Politische Situationen
• Zentrumsnähe oder Peripherie
• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
• Nähe zu anderen POIs (Points of Interest - z.B. Universitäten, Arbeitsstätten)

Von diesen Faktoren leitet sich ab, wie viel Miete Du verlangen kannst und wie viel Rendite Du letztendlich mit dem Immobilieninvestment verdienst.

WICHTIG: Die Gesamtrentabilität (Rendite) Deines Immobilieninvestments setzt sich aus den regelmäßigen Zahlungen (Mieten) sowie der Wertsteigerung des Objektes zusammen.

Formen des Immobilieninvestments - Wie in eine Immobilie investieren?

Falls Du Dir kein ganzes Objekt leisten kannst, dann keine Panik, mehrere Wege lassen Dich in Immobilien investieren. Auch hier halten wir für Dich die passende Auflistung parat.

1. Direktes Immobilieninvestment - Die wohl bekannteste Form legt nahe, sich ein Objekt zu kaufen. Ob gleich eine ganze Wohnung oder zunächst Parkplätze/Tiefgaragen spielt dabei keine Rolle. Deine erste Immobilie sollte in Deiner Nähe liegen, nicht all zu groß ausfallen und relativ risikoarm sein.

2. Immobilien Anteile - Es gibt einige Anbieter auf dem Markt, welche Dich z.B. einzelne Zimmer in Studentenunterkünften oder Seniorenheimen erwerben lassen. Theoretisch könntest Du Dich auch mit gleichgesinnten Kollegen zusammenschließen und ein Objekt erwerben (schlichtes Miteigentum). Von letzterem raten wir ab, da langfristig Meinungsverschiedenheiten aufgrund verschiedenen Risikobereitschaften auftreten können.

3. Immobilien Crowdfunding - Crowdinvesting erlaubt es Dir Anteile in Prozent an einem Objekt zu erwerben. Oft werden diese Bauträgerprojekte verkauft und Du erhältst Deinen Einsatz plus Gewinnmarge. Du fungierst in diesem Falle sozusagen als Geldgeber/Darlehensgeber.

4. Indirektes Immobilieninvestment - Alternativ kannst Du auch in Immobilienunternehmen investieren. Je nach Unternehmen deckst Du somit verschiedene Märkte ab.

Fazit - langfristiges Immobilieninvestment lohnt sich

„Warten Sie nicht mit dem Kauf von Immobilien. Kaufen Sie eine Immobilie und warten Sie."

T. Harv Eker, kanadischer Autor und Finanz-Coach

Aufgrund der recht teuren und trägen Übertragungsmöglichkeiten des Immobilienmarktes können kurzfristige Marktschwankungen nur schwer ausgenützt werden. Es lohnt sich deshalb langfristig auf ein Wachstum des Marktes zu setzen. Solange die Bevölkerungszahlen steigen, werden auch Wohnungen benötigt. Außerdem stellt "Wohnen" eine nicht ersetzbare Lebensgrundlage dar.

Beachte dabei, dass die Immobilienwelt einen Schweinezyklus folgt. Investiere daher mit Weitblick und behalte Geburtenraten, Altersstrukturen und Wanderbilanzen im Auge.

Nun, wie viel ist Deine Immobilie wert? Du kennst die Antwort. Der Wert einer Immobilie richtet sich danach, wie viel der Käufer bereit ist (für die Lage) zu zahlen. Ausstattungen bleiben in Realität tatsächlich zweitrangig.

INFO - Die Sache mit dem Eigenheim: Wir werden oft gefragt, wann denn der beste Zeitpunkt zum Kauf eines Eigenheims (Wohnung oder Haus) sein soll. Die eigene Wohnung zählt nicht als Investment und daher stehen Lebensqualität und andere Faktoren im Vordergrund. Der richtige Zeitpunkt ist also jener, an welchem Du bereit bist, die finanzielle Last auf Dich zu nehmen.

Informierst Du Dich über Dein erstes Immobilieninvestment oder hast Du bereits Käufe getätigt? Berichte uns von Deinen Erfahrungen und Schwierigkeiten mit dem Immobilienmarkt!

Deine Meinung ist uns wichtig!