Eigenheim nicht um jeden Preis
Gutachter berät Paar zu Immobilien © apops – Fotolia.com
Aufgrund der bereits lang anhaltenden Niedrigzinsphase und der derzeit relativ guten Wirtschaftslage ist der Trend zum Eigenheim weiterhin ungebrochen. Bei der Ausweisung neuer Baugebiete sind die Grundstücke meist schnell vergeben, neuer Wohnraum in guter Lage ist knapp. Eigentumswohnungen mit schöner Raumaufteilung und Größe sind heißbegehrt und dadurch oft überteuert. Da ist der Zinsvorteil schnell dahin. Damit man nicht den Fehler begeht, einen zu hohen Preis für die Immobilie zu bezahlen, sollte man vorher einen professionellen Gutachter zu Rate ziehen. Gerade beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie können versteckte Mängel vorhanden sein, die man als Laie nicht erkennt. Ferner ist es von Vorteil, ein solides und objektives Gutachten als Grundlage für die Verhandlungen mit dem Verkäufer und zur Vorlage beim finanzierenden Kreditinstitut zu besitzen. Die Kosten für das Gutachten sind im Verhältnis zu einer eventuellen Kaufpreisminderung aufgrund festgestellter Baumängel gering. Im Ernstfall spart man neben unvorhergesehenen Sanierungskosten auch Zeit und Ärger.
Schwachstellen aufdecken
Bei einer Objektbegehung vom Keller bis zum Dachgeschoß werden alle Räume begutachtet. Wichtig ist die Prüfung auf Feuchtigkeitsschäden durch Risse oder Kältebrücken sowie auf eventuell vorhandenen Schimmelbefall. Diese Bauschäden sind oft nicht sichtbar, bedeuten aber großen Sanierungsbedarf. Man sollte an verdächtigen Stellen auch unter die Tapeten schauen und lose Putzteile von der Wand oder Decke entfernen, um genauere Erkenntnisse zu erlangen. Der Gutachter wird auch den Wert und die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage prüfen und auf nötige Investitionen hinweisen. Auch der Kamin und das Dach müssen auf Sanierungsbedürftigkeit hin geprüft werden. Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Leitungen im Haus. Man sollte sich erkundigen, wie alt und aus welchem Material die Wasserrohre sind. Sind bereits Schäden oder Verstopfungen aufgetreten? Da man ab 2016 als Hauseigentümer nachweisen muss, dass der Hausanschlusskanal dicht ist, sollte man ein Dichtigkeitsgutachten verlangen. Durch den Einsatz einer Kamera wird der Kanal von einer Fachfirma durchleuchtet und auf eingewachsene Wurzeln oder andere Schäden hin kontrolliert. Sollte hier noch Handlungsbedarf bestehen, sollte sich der Verkäufer darum kümmern. Diese Punkte sind natürlich auch für Besitzer von Eigentumswohnungen relevant, da hier im Ernstfall anteilig die Kosten für die Reparatur anfallen. Die Elektrik sollte ebenfalls auf einem zeitgemäßen, sicheren Stand sein. Der Gutachter wird feststellen, wenn dringende Maßnahmen diesbezüglich erfolgen müssen. Auch die Fenster sollte man genau unter die Lupe nehmen. Wie alt sind sie? Welche Verglasung und welchen Dämmwert haben sie? Weisen sie gar Schäden oder Funktionsstörungen auf? Es gibt viele Ecken und Kanten an einer Immobilie, die den Wert beeinflussen. Wichtig ist es vor allem, die groben Schäden aufzudecken, um keine Fehlinvestition zu tätigen.
Unterlagen für das Verkehrswertgutachten
Damit der Gutachter mit der detaillierten Wertermittlung beginnen kann, sollten verschiedene Unterlagen vorhanden sein: Aus dem Lageplan und der Katasterkarte (Flurkarte) ist die Lage und Nutzungsart des Grundstücks ersichtlich. So kann der Bodenwert mit dem in der Bodenrichtwerttabelle angegebenen Preis für die jeweilige Gemarkung ermittelt werden. Um Wertminderungen oder auch Rechte am Grundstück festzustellen, muss ein aktueller, beglaubigter Grundbuchauszug vom Amtsgericht eingeholt werden. Für die Ermittlung des Gebäudewerts benötigt man Baupläne, Wohnflächenberechnung sowie die Berechnung des umbauten Raumes. Bei vermieteten Objekten wird ein Ertragswert anhand der zu erzielenden Miete ermittelt. Hierfür benötigt man die aktuellen Mietverträge und den Nachweis, dass die Mieten auch tatsächlich bezahlt werden durch Vorlage von Kontoauszügen. Denn nichts ist schlimmer als ein vermeintliches Renditeobjekt mit zahlungsunfähigen Mietern.
Am Ende erhält man durch das qualifizierte Wertgutachten einen marktgerechten Preis für die Immobilie mitgeteilt. Nicht nur beim Immobilienerwerb- oder Verkauf kann die Hilfe eines Gutachters erforderlich werden. Im Falle einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung ist ein objektives Gutachten ebenso notwendig wie bei der Feststellung des Vermögenswertes für die Bilanzierung oder Beleihung.
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