Wohnungseigentümer, Rauchmelder und Mieter sind ein Spannungsfeld das die Gemüter erhitzt. Jeder streitet mit jedem über Kosten und Sinnhaftigkeit der gesetzlichen Rauchmelderpflicht.
Und so landen immer wieder neue Fälle vor Gericht, weil sich die Parteien nicht einig werden.
Ich befürchte, das wird noch einige Zeit so weitergehen. Deshalb dokumentiere ich auf dieser Seite die Urteile der Gerichte.
Häufige Abkürzungen
Diese Abkürzungen wirst du hier immer wieder lesen:
- BauO = Bauordnung
- BGH = Bundesgerichtshof
- WEG = Wohnungseigentümergemeinschaft
Hausgemeinschaft kann einzelne Eigentümer überstimmen: BGH-Urteil
Ende des Jahres 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil zu Rauchmeldern gefällt. Betroffen sind Wohnungsbesitzer die bereits Rauchmelder installiert hatten. Sie wurden von der Hausgemeinschaft überstimmt, die Geräte von einer Fachfirma installieren zu lassen.
Mit diesem Urteil entsprach der BGH in wesentlichen Zügen den Feststellungen der Vorinstanzen.
Mehrheit überstimmt einzelne Eigentümer
Seinen Anfang nahm das Verfahren im Rheinland. Dort beschloss die Eigentümergemeinschaft (WEG) eines Hauses sämtliche Wohnungen mit einheitlichen Rauchmeldern auszustatten. Außerdem wurde festgelegt, dass Wartung und Kontrolle regelmäßig durch eine Fachfirma vorgenommen werden soll.
Mit diesem Beschluss der Eigentümerversammlung wollte die Eigentümergemeinschaft alle Vorgaben der Landesbauordnung NRW erfüllen. Denn in § 47 Abs. 3 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) schreibt zwingend vor, dass Rauchmelder in allen Wohnungen nachgerüstet werden müssen.
§ 47 Abs. 3 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)
Die Eigentümergemeinschaft fasste einen Mehrheitsbeschluss, wobei einzelne Wohnungseigentümer überstimmt wurden. Entsprechend gab es Widerstand gegen den Beschluss. Denn einige Wohnungseigentümer hatten ihre Wohnungen bereits selbstständig mit Rauchmeldern ausgestattet.
Hinsichtlich der Kosten sah der Beschluss vor, dass die Anschaffung über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollte. Genau für solche Fälle sparen Hausgemeinschaften jedes Jahr finanzielle Rücklagen an.
Die Kosten für Kontrolle und Wartung sollten jährlich per Nebenkosten erhoben werden. Dazu sollte ein zusätzlicher Posten in der Nebenkostenabrechnung eingeführt werden.
Der Streit endete vor Gericht und landete im Februar 2017 beim Amtsgericht Mettmann. In erster Instanz wurde geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtmäßig gehandelt hatte. Die Mehrheit der Eigentümer bekam Recht.
WEG-Standard wird als sicherer eingestuft
Grundsätzlich sieht die Bauordnung von Nordrhein-Westfalen vor, dass der jeweilige Besitzer einer Wohnung für Einbau und Sicherstellung des Betriebs von Rauchmeldern verantwortlich ist (§ 47 BauO NRW Abs. 3).
Insofern sind Rauchmelder eigentlich keine Frage, über die die Eigentümergemeinschaft zu entscheiden hat. Vielmehr betrifft diese Frage den einzelnen Eigentümer bzw. den Mieter einer Wohnung.
Der Bundesgerichtshof hob jedoch, wie auch die Vorinstanzen, auf den Sinn der Vorschrift ab. Diese dient der effektiven Abwehr von Gefahren.
Diesem Ziel kommt die Eigentümergemeinschaft viel näher, wenn im gesamten Gebäude ein einheitlicher Standard vorgegeben ist. Außerdem werden die Rauchmelder in allen Wohnungen durch Fachleute überprüft und gewartet.
Durch verschiedene Fabrikate und Systeme wird es dagegen für die Verwaltung deutlich schwerer, die Funktionsfähigkeit der verschiedenen Anlagen zu überprüfen. Aus diesen Gründen verloren die gegen den Beschluss klagenden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft am Ende auch vor dem BGH.
Was bedeutet dieses BGH-Urteil für Wohnungseigentümer?
Rauchmelder sind inzwischen bundesweit für alle Wohnungen vorgeschrieben. Die einzige Ausnahme bildet Sachsen, wo diese Pflicht nur für Neu- und Umbauten gilt.
Für einzelne Wohnhäuser ändert sich durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs daher nichts. Anders sieht es für Immobilien aus, deren Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören. In diesen Fällen hat es zukünftig für Wohnungseigentümer keinen Sinn mehr, sich gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft zu stellen, wenn diese eine einheitliche Lösung für Rauchmelder beschließt.
Sinnvoller dürfte es sein, mit der Eigentümergemeinschaft zu sprechen. Das gilt vor allem dann, wenn man bereits eigene Rauchmelder installiert hat. Wenn diese zum Standard für das gesamte Haus erklärt werden, entsteht zumindest keine Notwendigkeit für weitere Arbeiten in der eigenen Wohnung.
Sollte die Finanzierung nicht per Umlage über die Instandhaltungsrücklage erfolgen, werden außerdem Kosten gespart. Vielleicht lässt sich auch auf anderem Wege eine Einigung erzielen. In jedem Fall sollte nach einem Kompromiss gesucht werden, weil die Karten bei einem Gang vor die Gerichte aufgrund der ergangenen Entscheidung schlecht wären.
Sind Mieter vom Urteil betroffen?
Weitere Schwierigkeiten können sich ergeben, wenn ein Teil der Wohnungen einer Immobilie vermietet sind und andere Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt werden.
- Die Anschaffung der Rauchmelder wird zulasten der Eigentümer gehen. Wobei die Installationskosten zu einem Teil als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen.
- Ähnlich sieht es im Hinblick auf die gemeinschaftlich organisierte Wartung aus. Hier können zusätzliche Kosten über die Nebenkosten direkt auf Mieter zukommen.
Die Verantwortung für die Wartung von Rauchmeldern ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Neun Bundesländer sehen hier bei den Kosten den Mieter in der Pflicht und sieben den Vermieter.
Je nach betriebenen Aufwand für Wartung und Kontrollen kann es zu einer erheblichen Erhöhung der Nebenkosten kommen. Insofern kann es, je nach Bundesland, auch für Vermieter wichtig werden, sich frühzeitig mit diesem Thema auseinanderzusetzen, ehe der Rest der Eigentümer über deren Kopf hinweg eine teure gemeinschaftliche Lösung beschließen.
Mit seiner Entscheidung vom 7. Dezember 2018 hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass Hauseigentümergemeinschaften gegen den Willen einzelner Eigentümer eine Entscheidung treffen können. Dann wird eine gemeinsame Anschaffung und Wartung von Rauchmeldern für alle verbindlich beschlossen.
Aktenzeichen V ZR 273/17
- Rauchwarnmelder – Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig, Urteil vom 7. Dezember 2018
Zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs - Bisheriger Prozessverlauf
Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird. - Vorinstanzen
Amtsgericht Mettmann, Urteil vom 14. Februar 2017 – 26 C 3/16
Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 20. September 2017 – 25 S 32/17 - Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. - Beachte, dass in der Pressemitteilung der falsche Paragraf § 49 BauO NRW angegeben ist. Richtig ist § 47 BauO NRW Abs. 3
