In der aktuellen Ausgabe des Freitag gibt es einen Beitrag von mir: „Die falsche Bremse. Wohnen Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dafür fehlt der politische Wille“. (pdf)
Beitrag von Andrej Holm, In: Der Freitag, 2016/25, S. 16-17
Die Falsche Bremse
Weder Gerede noch Gesetze konnten den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten stoppen. Dabei sind die Herausforderungen simpel: Arme Haushaltebrauchen günstige Wohnungen. Doch dafür fehlt der politische Wille
Seit etwas mehr als einem Jahr gibt es sie, die Mietpreisbremse. Für Städte mit einem angespannten Wohnungsmarkt können die Bundesländer seither die Miete bei Wiedervermietung beschränken – für zunächst fünf Jahre. Die Länder haben dies bisher in mehr als 300 deutschen Städten getan. Im Kern geht es um die Kappung der Miete bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Idee ist an sich einleuchtend: Ohne Wohnwertverbesserung soll es keine großen Mietsprünge geben. So könnte das überzogene Ausnutzen des Wohnungsmangels in überhitzten Wohnungsmärkten unterbunden werden.
In der Begründung des Gesetzes wurden die intendierten Wirkungen der Mietpreisbremse beschrieben. Die Regelung sollte „vor allem einkommensschwächeren Haushalten aber auch Durchschnittsverdienern“ ermöglichen „eine bezahlbare Wohnung zu finden“ und die Verdrängung erheblicher Teile der angestammten Wohnbevölkerung aus ihren Quartieren verhindern.
Die Immobilienbranche hingegen befürchtete ein „bürokratisches Monster“ und drohte mit einem Investitionsstreik. Exemplarisch dafür ist die Argumentation des Geschäftsführers und Gesellschafters der Deussen Immobilien GmbH, Christian Deussen, in einem Diskussionsbeitrag bei ImmobilienScout24: „Das Mittel einer Mietpreisbremse ist kurzsichtig und rein populistisch. Es wird nicht zu mehr Bautätigkeit in den Ballungsregionen führen. Ganz im Gegenteil, diese wird als Risiko genau wie ein Mietausfallwagnis eingepreist werden. So kann durchaus in der Renditeberechnung das Fazit entstehen, Abstand vom Investment und damit vom Wohnungsbau zu nehmen!“
Ein Jahr später zeigt eine Zwischenbilanz, dass sich weder soziale Heilsversprechen noch wohnungswirtschaftlichen Katastrophenszenarien bewahrheitet haben.
Keine Kontrolle
Für Berlin zeigen mehre Studien, dass der mietpreisbremsende Effekt des neuen Gesetzes eher beschränkt blieb. Eine Analyse des Forschungsinstituts RegioKontext belegt, dass sowohl vor als auch nach der Einführung der Mietpreisbremse etwa 80 Prozent der Internetangebote für Wohnungen deutlich über den Grenzen der Mietpreisbremse lagen. Im Jahresverlauf der Immobilienangebote ist zwar für die Monate April bis Juli 2015, also rund um die Einführung der Bremse in Berlin, ein leichter Rückgang der Mietpreise zu beobachten. Seitdem jedoch stiegen sie wieder und haben inzwischen das Niveau vor der Einführung überschritten. Eine Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung schlussfolgert, die Mietpreisbremse habe sich „als der Papiertiger erwiesen, für den sie von vielen Beobachterinnen im Vorfeld gehalten wurde“.
Die massenhafte Ignoranz gegenüber der gesetzlichen Regelung ist auf die fehlenden Kontroll- und Sanktionsmechanismen zurückzuführen. Mieterorganisationen fordern daher eine Ausweitung der Einsichtsrechte für Mieterinnen beim Abschluss eines neuen Mietvertrages. Denn neben weiteren Ausnahmen sieht das Gesetz einen Bestandsschutz für überhöhte Mietpreise vor: Die Bremse greift nicht, wenn der Mietpreis bereits vor der Wiedervermietung über den Grenzwerten lag. Ohne die Kenntnis, wie hoch der Mietpreis bei den Vormieterinnen war, lasse sich die Rechtmäßigkeit der Miethöhe nicht überprüfen, so die Mieterverbände. Doch es darf bezweifelt werden, dass allein die Vorlage des vorherigen Mietvertrages die Durchsetzungsschwierigkeiten löst. So würden etwa Kurzzeitverträge an Freunde und Bekannte zu überhöhten Preisen den Wohnungsunternehmen eine Möglichkeit geben, die Mietpreisbremse gänzlich legal auszuhebeln.
Überhaupt ist die Verlagerung der Kontrolle eines staatlichen Gesetzes auf den Einzelnen eine schlechte Idee. Denn die Durchsetzung des Mietrechtes ist dann von Kapazitäten und Ressourcen der jeweiligen Haushalte abhängig. Nicht alle Mieter haben Zeit, Lust und Nerven, sich auf einen Rechtsstreit einzulassen oder können im privaten Umfeld auf juristische Expertise zurückgreifen. Eine umfassende Kontrolle der Bremse würde den Aufbau einer formalen Wohnungsaufsicht voraussetzen, bei der sämtliche Vertragsveränderungen gemeldet und vorgelegt werden müssten. Mit der Verschärfung der Meldeauflagen wurde kürzlich ein ähnlich strenges Kontrollregime etabliert – allerdings nur gegen Mieterinnen, denen auf diese Weise Untervermietungen und andere informelle Arrangements des Wohnens erschwert werden.
Unabhängig von diesen Kontrolldefiziten verfehlt die Mietpreisbremse ihre soziale Wirksamkeit durch einen systemischen Mangel. Mit dem Prinzip, die Mieten auf Höhe von zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten zu kappen, werden nur die Spitzen der Preisexplosionen abgemildert, ihre grundsätzliche Markttendenz wird fortgesetzt. Vor allem entsteht keine einzige preiswerte Wohnung.
Eigentlich sind die wohnungspolitischen Herausforderungen relativ simpel: Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen brauchen Wohnungen zu unterdurchschnittlichen Mietpreisen. Das hat die Mietpreisbremse selbst bei voller Entfaltung ihrer Wirkung nicht zu bieten. Letztendlich ist die Regelung ein Placebo, das Vermieterinnen nicht weh tut und vorrangig den Besserverdienenden nützt.
Keine Wirkung
Ausgeblieben ist auch der Dämpfer für Investitionen in den Neubau, wie ihn die Immobilienwirtschaft wortgewaltig vorhergesagt hatte. Im Jahr 2015 wurden ebenso viele Wohnungen errichtet wie im Vorjahr, die Zahl der Baugenehmigungen ist sogar um zehn Prozent gestiegen. Dass die etwa 250.000 fertiggestellten Wohnungen dem Bedarf von knapp 400.000 deutlich hinterherhinken, hat weniger mit der Mietpreisbremse zu tun, als mit den immer noch günstigen Renditeaussichten beim Erwerb von bebauten Grundstücken. Der größte Teil der Investitionen fließt nicht in den Neubau, sondern in die Wohnungsbestände. Aus dem Immobilienmarktbericht des Bundes geht hervor, dass sich das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien zwischen 2009 und 2014 fast verdoppelt hat. Über 130 Milliarden Euro wurden 2014 für den Kauf von Wohngrundstücken ausgegeben. Mit 7,5 Milliarden wurden nicht einmal sechs Prozent davon für unbebaute Grundstücke ausgegeben, wo Neubauten errichtet werden könnten. Dahingegen flossen fast 123 Milliarden in den Erwerb von Bestandsgebäuden – 123 Milliarden, die aus den Mieten oder durch den Verkauf als Eigentumswohnungen refinanziert werden sollen. Ganz offensichtlich hat die Mietpreisbremse keine abschreckende Wirkung auf die Investitionsneigung im Wohnungssektor. Im Gegenteil: die Verwertungsaussichten im Mietwohnungsbereich scheinen so attraktiv zu sein, dass die große Mehrheit der Investitionen von den Bestandsimmobilien absorbiert wird. Entsprechend gering fällt das ökonomische Interesse für den Neubau aus. Es ist also nicht die Mietpreisbremse, die Investitionen in Neubau verhindert, sondern vielmehr die weiter uneingeschränkten Verwertungsmöglichkeiten in Bestandswohnungen. Da Investitionen in der Regel rationalen Überlegungen folgen, müssten die Mietsteigerungsmöglichkeiten im Bestand noch stärker eingeschränkt werden, um Gelder in den Neubau zu leiten.
Tatsächlich wird öffentlich neben der Mietpreisbremse der Neubau als Lösung der Krise angepriesen. Vertreter der Immobilienwirtschaft wurden zuletzt nicht müde, ihn sogar als einzige Antwort auf die Wohnungskrise zu proklamieren. Da ist ja auch was dran: Wenn Wohnungen fehlen, braucht es zusätzliche Wohnungen. Mit entsprechendem medialem Rückenwind formierte sich das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“: eine denkbar breite Koalition aus Wohnungswirtschaft, Bauindustrie, Gewerkschaften, Architekten, Stadtverwaltungen, Banken und Regierung. Im engeren Sinn ist es ein Bündnis für den Neubau, an dem alle potentiellen Geschäftspartner der Immobilienverwertung beteiligt sind.
Gefordert werden Fördergelder und Steueranreize für den Wohnungsbau, eine vereinfachte und beschleunigte Grundstücksvergabe und eine Lockerung der baurechtlichen Auflagen. Das Interesse der Wohnungswirtschaft und der Baustoffindustrie an diesem Programm leuchtet ein, alle Forderungen würden die Profitabilität der Neubauvorhaben steigern. Für Gewerkschaften und Architekten geht es um Aufträge und Verdienstmöglichkeiten, die mit einem Neubauboom verbunden wären. Die Banken haben mit der Finanzierung von Investitionen und den Krediten für den Erwerb von Eigentumswohnungen gleich zwei Pferde im Neubaurennen. Warum aber hat die Politik so ein großes Interesse an dem Bündnis entwickelt? Zum einen bietet es Gelegenheit, wohnungspolitische Handlungsfähigkeit zu demonstrieren, ohne für die Effekte in Haftung genommen zu werden. Die Neubaustrategie ist wie ein schön verpacktes Geschenk, das erst in ein paar Jahren geöffnet werden darf. Der Wohnungsmarkt ändert sich schließlich nicht von einem Tag zum anderen, und der Glaube an den Neubau verlangt vor allem Geduld. Geduld, die auch all jenen abverlangt wird, die die aktuelle Wohnungspolitik kritisieren. Heute das Lob für die steigenden Neubauzahlen erhalten und die Evaluation der Effekte auf später vertagen: Der Neubau ist das perfekte Instrument für einen in Legislaturperioden getakteten Politikbetrieb.
Zum anderen ist die Neubauorientierung ausgesprochen konsensfähig, da sie den meist langjährigen Geschäftspartnern aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft nicht wehtut. Anders als mietrechtliche Auflagen, Erhaltungssatzungen oder Umwandlungsverordnungen schränkt der Neubau die Marktkräfte nicht ein, sondern fördert sie offen. Im Kern reduziert sich Wohnungspolitik in Gestalt von Neubauanreizen und steuerlichen Subventionen auf reine Wirtschaftsförderung. Dass dabei soziale Effekte von eher beschränkter Reichweite sind, ist nicht verwunderlich.
Um Geschäftsinteressen zu kaschieren, stimmen deren Profiteure in fachlichen und vor allem öffentlichen Debatten den neoliberalen Klassiker der Trickle-Down-Theorie an: Wenn es wirtschaftlich boomt, dann wird auch unten etwas ankommen. Deshalb sei Wettbewerbs- und Marktorientierung die beste Sozialpolitik. Der Trickle-Down-Mythos der Wohnungspolitik heißt Sickereffekt: Egal, wie teuer die Neubauwohnungen sind, durch die mit dem Einzug ausgelösten Umzugsketten würden nach und nach preiswerte Wohnungen freigezogen, sodass selbst Luxusneubau einen zumindest indirekten Beitrag zur sozialen Wohnungsversorgung leiste. Um mögliche Zweifel an diesem sozialen Beitrag zu zerstreuen, hat die marktliberale Denkfabrik Empirica nun eine Studie mit dem Titel „Beitrag des Eigenheimbaus für die Wohnungsversorgung“ vorgelegt. Das Ergebnis war abzusehen. Empirica-Vorstand und Empirica-Vorstand Reiner Braun verkündete, der Sickereffekt sei nun nachgewiesen.
Wundersame Ketten
Empirica untersuchte nicht nur den unmittelbaren Versorgungsbeitrag für die neuen Eigenheimbewohner, sondern zeichnete sogenannte Umzugsketten nach, die durch den Erwerb der Eigenheime ausgelöst wurden. Teilweise bis zur vierten Umzugskette verfolgten die Forscherinnen die Umzüge und stellten tatsächlich fest, dass auch Mietwohnungen aus dem einfachen Marktsegment durch den Umzug ins Eigenheim neu vermietet werden konnten.
In den fünf Beispielen für Umzugsketten werden insgesamt 17 Haushalte mit ihren soziodemographischen Kennzahlen vorgestellt. 70 Prozent von ihnen haben ein überdurchschnittliches Einkommen. Dennoch verkündet Empirica gleich auf der ersten Seite die gewünschte Botschaft: „Am Ende dieser Sickerketten stehen immer auch einkommensschwächere Haushalte.“ Die Zahlen belegen das, denn zu 30 Prozent werden freiwerdende Wohnungen von Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen bezogen. Doch 30 Prozent der Neuvermietungen sind für 50 Prozent des gesamten gesellschaftlichen Einkommensspektrums kein Ruhmesblatt sozialer Gerechtigkeit.
Nicht thematisiert bleibt der wohnungswirtschaftliche Effekt der Umzugsketten. Da Bestands- und Neuvermietungsmieten in den meisten Städten stark auseinanderklaffen, ist damit zu rechnen, dass an jedem Kettenglied eine Neuvermietungsrendite realisiert wird. In der Summe steigen so die gesamtgesellschaftlich aufzubringenden Mietbeträge. Im Schatten der teuren Neubauwohnung treiben ein, zwei, drei teure Neuvermietungen das Mietniveau der Stadt in die Höhe. Statt sozialer Wohnungsversorgung und Preisdämpfung erwirkt Neubau bei angespanntem Mietmarkt das Gegenteil der beabsichtigten Wirkung.
Angesichts der Spekulation mit Ertragserwartungen in den Städten braucht es nicht Mietpreisbremse und Luxusneubau. Sondern eine Verwertungsbremse und kommunalen Wohnungsbau. So lange politischer Willen fehlt, den Handel mit Bestandsimmobilien deutlich einzuschränken, wird es keine soziale Wohnungsversorgung in den Großstädten geben.
