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Praktisch in allen Mietverträgen sind Klauseln enthalten, die die jeweilige Mietsache über die Adresse hinaus näher konkretisieren; meistens lauten diese etwa wie folgt:
“Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt.”
Bei solchen Klauseln stellt sich dann immer die Frage, ob eine Miete pro qm vereinbart wurde und dementsprechend bei einer abweichenden Grösse der Wohnung auch der Miezins anders zu berechnen ist, oder ob lediglich die Wohnung mit den angegeben Räumen gemietet wurde und deswegen auch der Mietzins unabhängig von der tatsächlichen Grösse zu zahlen ist.
Im vom Bundesgerichtshof heute entschiedenen Fall (Az. VIII ZR 306/09) war allerdings die Klausel genauer gefasst, denn in ihr stand zusätzlich:
” (…) Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.”
Trotzdem berief sich die Mieterin auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung. Die Wohnung sei deutlich kleiner, sie müsse deswegen weniger zahlen.
Doch obwohl die Wohnung tatsächlich deutlich mehr als 10% weniger Quadratmeter hatte, entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nicht in Betracht komme, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
Der BGH wies aber auch darauf hin, dass in Mietverträgen die Angabe der Größe der Wohnung sonst regelmäßig als verbindliche Beschaffenheit vereinbart sei.
Bei der hier gegebenen Vertragsgestaltung liege ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % nicht vor, weil die Parteien ausdrücklich bestimmt hätten, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dienen solle, sondern sich der räumliche Umfang der Mietsache vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergebe. Insofern liegt hier keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.
Die Presseerklärung finden Sie hier:(Klick)
Ich würde daraus ableiten, dass bei den üblichen Formularklauseln, wie sie oben angegeben sind, weiterhin Absprüche bei Flächenunterschreitungen über 10% bestehen und dass deswegen Vermieter die hier vom BGH zitierte Klausel verwenden sollten, um einem solchen Risiko der Mietminderung aus dem Wege zu gehen.
