Mietenvolksentscheid Berlin (CC BY-NC-ND 2.0)
Der vor einem Jahr initiierte Mietenvolksentscheid für ein „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ hat die Wohnungspolitik in Berlin nachhaltig verändert. Die fast 50.000 Unterschriften, die im April und Mai 2015 für die Einleitung eines Volksbegehrens gesammelt wurden, haben der Öffentlichkeit und auch den politisch Verantwortlichen gezeigt, dass die Wohnungsfrage in Berlin nicht ohne die Mieterinnen und Mieter zu lösen ist. Die SPD hat in direkten Gesprächen mit der Initiative mittlerweile einen eigenen Gesetzentwurf erarbeitet, der viele Forderungen des Mietenvolksentscheids aufgreift. Noch im September soll der Gesetzesentwurf im Abgeordnetenhaus diskutiert werden.
In der Berliner Presse wird das Gesprächsergebnis als Erfolg der Mieterinitiativen angesehen und als Durchbruch zu einer sozialeren Wohnungspolitik angesehen. So kommt die Berliner Zeitung zu der Einschätzung:
Berlins Wohnungspolitik wird so sozial wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Grund ist der Druck der Initiative „Mietenvolksentscheid“:
In den Diskussionen zwischen den Aktiven der vielen Mieterinitiativen in der Stadt ist das Echo geteilt, da nicht alle Aspekte des Mietenvolksentscheids 1:1 übernommen wurden. Eine Bewertung des Gesetzentwurfes zum „Berliner Wohnraumversorgungsgesetz“ sollte neben der inhaltlichen Beurteilung jedoch auch die Analyse der politischen Dynamik umfassen.
Mieter*innen machen Politik
Der jetzt vorliegende Vorschlag ist das Ergebnis von Gesprächen zwischen der SPD und der Initiative für einen Mietenvolksentscheid. Zum ersten mal in der Geschichte der Berliner Politik mussten wohnungspolitische Instrumente direkt mit den Mieterinitiativen beraten werden. Selbst der Senat gesteht in der Begründung des nun vorgelegten Gesetzentwurfes ein:
Die Initiative hat zu einer breiten mietenpolitischen Diskussion beigetragen. Vor diesem Hintergrund kamn es zu ersten Sondierungsgesprächen mit Vertreterinnen und Vertretern der Initiative, Fraktionen des Berliner Abgeordentenhauses und des Senats. (…) Auf der Grundlage der Ergebnisse dieser Gespräche hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt diesen Gesetzentwurf erarbeitet.
Mieterinnen und Mieter bestimmen die Grundlagen der Gesetzgebung. Das ist ein Riesenschritt im Vergleich zur bisherigen Praxis der Expertenrunden, die in der Regel von der Immobilienlobby dominiert wurden. Der Gesetzentwurf selbst ist ein typischer Kompromiss: Viel mehr als die SPD je von selbst auf den Weg gebracht hätte, aber auch weniger als die Mieterbewegung mit dem eigenen Entwurf zum Mietenvolksentscheid erreichen wollte. Im Kern des Entwurfes für das „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin“ stehen ein Mietausgleich im Sozialen Wohnungsbau für die Mieterinnen und Mieter mit geringen Einkommen, der Aufbau eines Sonderfonds für künftige Förderprogramme und eine strengere soziale Ausrichtung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Dieses Paket an Maßnahmen entspricht in etwa den Forderungen des Mietenvolksentscheids, aber die konkrete Ausgestaltung wird mit anderen Instrumenten umgesetzt. In einigen Bereichen geht der nun vom Senat vorgelegte Vorschlag hinter die ursprünglichen Intentionen des Mietenvolksentscheides zurück, in anderen wurden sogar bessere Lösungen gefunden, als von den Initiativen vorgeschlagen.
Was steht im Senatsentwurf?
Den Durstigen ist es in der Regel völlig egal, ob das Glas halbvoll oder halbleer ist. Dennoch die wesentlichen Unterschiede der Gesetzesentwürfe im Überblick:
Sozialer Wohnungsbau: Der Mietausgleich für Geringverdiener im Sozialen Wohnungsbau, sollte im Entwurf des Mietenvolksentscheids durch die Absenkung der Mieten auf den Durchschnitt aller Sozialmieten (5,83 Euro/qm) erfolgen. Im Senatsentwurf ist ein Mietzuschuss für Mieter/innen unterhalb bestimmter Einkommensgrenzen vorgesehen. Die Förderung wird auf maximal 2,50 Euro/qm begrenzt, so dass insbesondere in den teuren Sozialwohnungen nur ein beschränkter Schutz besteht. Die nun vorgelegte Regelung eines Mietzuschusses (Senat) verringert die Effekte der Vermieter-Subventionierung durch die geförderte Absenkung der Mieten (MVE), schränkt aber auch die Reichweite des Instruments ein. Nur knapp 20 Prozent der 100.000 Sozialmieter/innen sind antragsberechtigt für den Mietzuschuss des Senatsentwurfs. Die im Mietenvolksentscheid vorgeschlagene Aussetzung von Bindungsfreistellungen bei vorfristigen Darlehnsablösungen werden beim Senat auf maximal 12 Jahre begrenzt. Immerhin werden die fatalen Ausstiegsanreize des 2011 beschlossenen Wohnraumgesetzes (WoG Berlin) mit der sofortigen Bindungsfreistellungen für jede zweite Wohnung im aktuellen Vorschlag des Senats korrigiert.
Wohnraumförderung: Die Vorschläge einer einkommensorientierten Förderung und der Einrichtung eines revolvierenden Fonds für Neubau, Ankauf und Modernisierung) wurden im Gesetzesvorschlag des Senats weitestgehend übernommen. Die Einrichtung eines Sondervermögens soll sichern, dass langfristig alle Rückflüsse aus den Förderprogrammen (z.B. durch Darlehnsrückzahlungen) zweckgebunden bleiben. Mit Mietpreise ab 6,00 Euro/qm (nettokalt) sollen auch Wohnungen gebaut werden, deren Mieten unterhalb der KdU-Bemessungsgrenze liegen. Die Vorschläge des Mietenvolksentscheids zu einer Fehlförderabgabe und der Leerstandsbegrenzung indes wurden nicht übernommen. Mit einem Gesamtvolumen von 267 Mio. Euro (in fünf Jahren) fällt die Senatsförderung sogar noch üppiger aus als der Vorschlag des Mietenvolksentscheids. Im Vergleich zu den bisher vom Senat vorgelegten Förderprogrammen, ist vor allem die Abkehr von der ausschließlichen Neubauorientierung bemerkenswert. Mit dem nun vorgeschlagenen Sondervermögen können auch Ankäufe und Modernisierungen gefördert werden.
Wohnungsbaugesellschaften: Statt der vom Mietenvolksentscheid vorgesehen Umwandlung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Anstalten öffentlichen Rechts (AöR) lässt der Senatsentwurf die marktwirtschaftlichen Organisationsstrukturen der Wohnungsunternehmen unangetastet. Eine soziale Ausrichtung der Bewirtschaftung soll durch Auflagen insbesondere zur Vermietung und zur Mietgestaltung durchgesetzt werden. Mit der Einrichtung einer übergeordneten Instanz („Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts“) sollen die Wohnungsbaugesellschaft stärker als bisher politischen Zielstellung unterstellt werden. Die im Mietenvolksbegehren vorgesehene starke Stellung der Mieterräte (4 von 16 Stimmen im Verwaltungsrat) wird im Senatsentwurf (mit 1 von 9 Sitzen im Aufsichtsrat) deutlich abgeschwächt. Dennoch würden Mietervertreter/innen erstmals in der Geschichte der Berliner Wohnungspolitik einen unmittelbaren Einfluss auf die Geschäftsführung der kommunalen Wohnungsunternehmen erhalten. Auch die im vorliegenden Entwurf vorgeschlagenen Auflagen zur Neuvermietung und zur Mietbegrenzung gehen über die bisherige Praxis des „Mietenbündnis“ mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hinaus. Künftig sollen 55 Prozent aller Mietverträge mit WBS-Berechtigten abgeschlossen werden, 20 Prozent davon sind für besonderen Bedarfsgruppen (Wohnungslose, Flüchtlinge, betreutes Wohnen) vorgesehen. Den großzügig vorgeschlagenen Quoten steht wegen der geringen Fluktuation ein begrenzter Effekt gegenüber. Bei allen Wohnungsbaugesellschaften zusammen sind im vergangenen Jahr nur etwa 18.000 Wohnungen neu vermietet worden. Wären also 10.000 WBS-Vermietungen und knapp 2.000 Wohnungen für Wohnungslose und Flüchtlingen. Pro Monat und Bezirk wären das also ganze 14 Wohnungen, die auf diesem Wege an die besonderen Bedarfsgruppen vergeben werden könnte.
Wie geht es jetzt weiter?
Der vom Senat nach den Gesprächen mit der Initiative für einen Mietenvolksentscheid vorgelegte Gesetzentwurf geht in vielen Punkten weit über das hinaus, was die Berliner Wohnungspolitik in der Vergangenheit zu bieten hatte. Wie alle Gesetze wird aber auch das nun vorgeschlagenen „Berliner Wohnraumgesetz“ (WoVG Bln) nur so sozial sein, wie die konkreten Ausführungsvorschriften und deren Umsetzung. Zurecht fordern Sozialverbände schon jetzt eine Nachbesserung ein. Insbesondere die Orientierung an den Nettokaltmieten bei den vorgeschlagenen Mietbegrenzungen erscheint vielen angesichts der hohen Betriebs- und Heizkosten als zu unbestimmt. Eine wirklich soziale Mietbegrenzung sollte an den Bruttowarmmieten ansetzen, weil das die Kosten sind, die von den Mieter/innen tatsächlich gezahlt werden müssen.
Die drängenden Wohnungsfragen werden mit dem Gesetzentwurf des Senats nicht gelöst. Doch die erfolgreiche Drohung eines Mietenvolksentscheids und die anschließenden Gespräche mit dem Senat zeigen: Selbstbewusste Initiativen der Berliner Mieterinnen und Mieter können Bewegung in die Wohnungspolitik bringen. Die vom Senat intendierte Verhinderung einer Abstimmung zum Mietenvolksentscheid parallel zu den nächsten Wahlen könnte sich als Eigentor erweisen, wenn die bereits fest eingeplante Zeit und Kraft für die zweite Stufe des Volksentscheids nun für die anderen offenen Baustellen der Berliner Wohnungspolitik mobilisiert werden. Mit einem ausstehenden Wohnungsaufsichtsgesetz, der unbefriedigenden Liegenschaftspolitik und der Grunderwerbssteuer stehen verschiedene Themen schon länger in der Diskussion, die auch den privaten Mietwohnungsmarkt betreffen. Ein zweiter, dritter und vierter Mietenvolksentscheid wäre da eine Perspektive. Denn eines ist sicher: das Recht auf Wohnen wird auch in Zukunft immer wieder neu erkämpft werden müssen.
