Artikel 3 – Tipps und Infos zum Liegenschaftskauf in den Philippinen

Artikel in dieser Serie:
Übersicht aller Artikel
Artikel 1 - Gesetzliche Grundlagen für Land und Hauskauf in den Philippinen
Artikel 2 - Land finden auf Philippinisch
Artikel 3 - Tipps und Infos zum Liegenschaftskauf in den Philippinen

2012 haben wir unser erstes eigenes Haus in Angeles City bezogen. Wie wir bei unserem „Projekt Hauskauf" vorgegangen sind und auf was wir dabei geachtet haben beschreibe ich dir in diesem Artikel 3 - Tipps und Infos zum Liegenschaftskauf in den Philippinen. Mit guten Nerven, etwas Organisation und genauen Vorgaben und Vorstellungen ausgesattet haben wir unser „Projekt Hauskauf" in genau 2 Monaten erfolgreich durchgezogen. Aber eins nach dem anderen, denn vor dem Kauf und dem Einzug mussten wir ja erst ein Haus finden, in das wir einziehen können. Nebst dem Finanziellen Aspekt galt es viel zu organisieren und vorzubereiten.

Mit diesem Artikel möchten wir dir aufgrund unserer persönlichen erfahrung Anhaltspunkte liefern für die Anschaffung von Eigenheim in den Philippinen. Du findest hier informationen zu folgenden Themen:

• Planung und Grundgedanken
• Rechtliches
• Wichtige Dokumente
• Finanzen
• Suchen einer Liegenschaft
• ...und wie wir schlussendlich alles in nur 2 Monaten schafften inklusive Papiere und Einzug

Interessantes aus den philippinen

Super, danke für deine Anmeldung

Planung und Grundgedanken - Der Masterplan

Innerhalb von 2 Monaten eine Liegenschaft finden, kaufen und beziehen. Das war zugegeben ein Abenteuerlicher Plan. Und wer weiss, wie die Beamtenmühlen in den Philippinen Mahlen erst recht. Für diese 2 Monate hatten wir von unseren Arbeitgebern Frei erhalten. Wir haben einfach den Jahresurlaub und die Überzeiten kumuliert sowie etwas Minus gemacht, und schon wurde daraus 2 bezahlte Monate. Aber es gab noch vieles andere zu Planen für das Projekt „Hauskauf" in den Philippinen.

• Sämtliche Papiere mussten innerhalb dieser 2 Monate komplett erledigt sein (Deed of absolute Sale, Titel -> siehe „wichtige Dokumente" weiter unten)
• Die Wohnung/das Haus muss bewohnbar sein bevor die 2 Monate um sind
• Sämtliches Mobiliar musste neu angeschafft werden in diesen 2 Monaten
• Es musste jemand organisiert werden, der das Haus bewohnte in der Zeit die wir nicht in den Philippinen weilten

Rechtliches

in diesem Artikel beschreibe ich die gesetzlichen Grundlagen für den Land und Hauskauf in den Philippinen. Da Roslayn den Philippinischen Pass besitzt, ist es für uns relativ einfach (oder die Hürden sind weniger hoch) Eigentum anzuschaffen. Es bestehen auch Möglichkeiten, ohne einen Philippinischen Ehepartner Eigentum zu besitzen wie:

• Eine Partnerschaft mit Einheimischen eingehen (60% oder mehr bleibt im Besitz der Philippinischen Partei)
• Ein Business zu gründen (60% oder mehr bleibt im Besitz der Philippinischen Partei)
• Eine Eigentumswohnung Kaufen (Auch da bleiben mindestens 60% des Landes, auf dem die Wohnung steht, in Philippinischem Besitz)

Wichtige Dokumente

Hier erkläre ich dir die wichtigsten Dokumente im Zusammenhang mit einem Liegenschaftskauf. Im Verlauf des Kaufs werden noch andere Dokumente benötigt. Aber die sind meiner Meinung nach Zweitrangig und werden eh von der Kanzlei veranlasst oder bearbeitet. Mit den hier beschriebenen Unterlagen und deren korrekter Anwendung bist du auf der sicheren Seite. Wichtig sind auch die erweiterten Prüfungen*, die vor dem Kauf sicher angebracht, wenn auch nicht zwingend Notwendig sind.

Titel
der „Titel" ist das Dokument welches bestätigt, dass es sich um die korrekte Liegenschaft und den korrekten Besitzer handelt. Wichtig ist bei diesem Dokument, dass der Title „Clean" ist. Falls der Titel nicht „Clean" ist, wird das auf dessen Rückseite entsprechend vermerkt. Das können verschiedene Gründe sein. Wenn aber keine Vermerke angebracht sind, ist der „Titel" clean. Also keine Vorbehalte oder irgendwelche Probleme zu erwarten beim Kauf der Liegenschaft.

Nach dem Kauf müsste der Korrektheit halber der „Titel" neu gemacht werden mit aktuellen Besitzerdaten. Da dies aber einen nicht unerheblichen Finanziellen Mehraufwand nach sich zieht, ist es nicht Unüblich, den „Titel" nicht zu erneuern. Das ist auch nicht zwingend Notwendig. Denn mit dem folgenden Dokument ist der Kauf absolut Rechtgültig und kann nicht mehr angefochten werden. (auch wenn der Title auf einen anderen Namen/Besitzer lautet)

Deed of absolute Sale
Zitat aus dem Internet: „The only legal instument to show ownership of property is the „ deed of absolute sale „. Frei übersetzt: Kaufe niemals Land in den Philippinen ohne das Dokument „Bestätigung des endgültigen Verkaufs" (Frei übersetzt). Das Dokument muss Notariell beglaubigt sein von einem Anwalt, der für diese Beglaubigung eine Lizenz hat. Das Dokument muss alle Wichtigen Eckdaten des Grundstückes enthalten sowie Datum der Ausstellung und Unterschriften von Verkäufer, Käufer und Mündigen Zeugen.

Erweiterten Prüfungen*

• Ist der Anwalt Berechtigt, diesen Verkauf zu Beglaubigen?
• Besteht eine aktuelle Finanzielle Schuld auf der Liegenschaft?
• Ist dies der einzige Verkäufer für diese Liegenschaft?
• Bist du der einzige Käufer für diese Liegenschaft?
• Steht diese Liegenschaft überhaupt zum Verkauf?
• Sind alle vor dem Kauf vorliegenden Dokumente Gültig? (Kopien verlangen)
• Sind sämtliche Unterzeichnungspflichtigen volljährig? (Das war bei uns ein Problem - Minderjährige dürfen nur mit einer Spezialbewilligung Unterzeichen)

Einige Punkte sind nicht so einfach zum Prüfen. Herumhören, mit Nachbarn sprechen, im Gemeindebüro (City Hall) Unterlagen prüfen und und und..All diese Punkte zu Prüfen können Zeitraubend sein. Viel hat auch mit Bauchgefühl und Vertrauen zu tun. Wenn du dich von Beginn weg beim Kauf nicht sicher fühlst, dann lass es.

Finanzen

Die Rahmenbedingungen für den Plan waren vorgegeben. Wir hatten uns ein Budget von 40'000 Schweizer Franken angespart. Das waren damals 2012 rund 1'900'000 Pesos bei einem leider sehr schlechten Wechselkurs von knapp unter 42P/1SFR im July). Das Geld haben wir CASH auf die Flugreise mitgenommen um Bankgebühren zu sparen. Die Einfuhrbestimmungen in die Philippinen für ausländische Devisen waren uns klar. Beträge grösser als 10'000USD müssen deklariert werden. Wir waren zu viert unterwegs. Also bekam jeder 10'000 Schweizer Franken ins Handgepäck (auf welches ich mit Argusaugen Wachte). Somit hatten wir alle etwas weniger als 10'000USD bei der Einfuhr und nichts zu Verzollen. (aktueller Kurs 2016: 10'000SFR = 9860USD)

Warum das Risiko CASH in dieser Höhe mitzunehmen?

Dazu hatten wir gleich mehrere Gründe:

• Sämtliche Bankgebühren oder Transferabzüge sowie die schlechteren Bankwechselkurse fallen komplett weg
• Das Geld muss nicht erst mühsam von unserem Metrobank-Konto geholt werden
• Wir kennen eine sichere Wechselstube die auch sehr hohe Geldbeträge zu guten Kursen Wechselt
• Den Geldwechsel können wir auf mehrer Tage aufteilen und dem jeweiligen Tageskurs anpassen (Falls einmal etwas passieren sollte, ist nicht alles Geld weg - ist aber nichts passiert)
• Es fallen keine Spesen oder andere extrakosten an beim Geldwechsler. Der Wechsel ist zum Tageskurs 1:1

Allerdings hatten wir schon ein mulmiges Gefühl, mit so viel Bargeld zu reisen. Deswegen haben wir uns eine kleine Strategie zurechtgelegt für die Anreise über Zürich - Dubai - Manila - Angeles City

• Das Handgepäck der Kinder haben immer wir Eltern getragen
• Vor jedem Aufbruch, sei es um den Flieger zu verlassen oder auf den Gates von den Stühlen aufzustehen, im Bus oder im Taxi wird jedes Handgepäck genau untersucht vor dem verlassen dessebligen.
• Und natürlich eine möglichst unschuldige Mine bei den Immigrationsbehörden aufsetzen. Die sind bei uns aber meistens abgelenkt mit dem erstellen meines 1-Jahres Balikbayan Visums (Hantieren mit Hochzeitsurkunden, Pässen, Stempeln und Computer)

Suchen einer Liegenschaft

So, Das Geld hatten wir jetzt im Land der 7000 Inseln. Nun geht es umgehend an die Suche nach passenden Liegenschaften. Bereits Monate zum Voraus wurden einige interessante Grundstücke von der Familie von Rosalyn herausgepickt, welche wir nun abklapperten. Natürlich haben wir auch von der Schweiz aus diverse online Portale durchforstet. Ein kleiner (bei weitem nicht kompletter) Auszug von online „Real-Estate" Portalen für die Philipinen:

Wir wurden mit keinem dieser Angebote richtig warm. Hauptsächlich deswegen, weil wir nicht „die Katze im Sack" kaufen wollten, sondern vor Ort uns die Location ansehen und entscheiden können. Auch die Preise in diesen Portalen fanden wir sehr hoch angesetzt. Das wurde uns auch bestätigt. Viele dieser Onlineangebote werden von Real Estate Brokern geschaltet. Diese wollen natürlich auch daran verdienen. Im Nachhinein eine gute Entscheidung, nicht online zu Kaufen.

In welcher Region der Philippinen wir die Liegenschaft anschaffen wollten war klar. Die ganze Familie von Rosalyn Wohnt schon lange in Angeles City und der näheren Umgebung. Einige ihrer Brüder hatten/haben gute Kontakte zu Wichtigen Einrichtungen oder Beamten. Das sind beste Voraussetzungen, um das gesetzte Ziel zu erreichen. Weil wir mit den online Portalen nichts anfangen konnten, hatten wir die Familie von Rosalyn mobilisiert sich umzusehen. Liegenschaften stehen auch zum Verkauf, ohne dass diese online Ausgeschrieben werden. Einige wurden von der Familie bereits gefunden. Und wir bekamen jeweils ein Paar Bilder zugeschickt. Aber wir wollten uns die Liegenschaften selber ansehen. Unsere Kriterien für das „Projekt Hauskauf":

• Erhöhte Lage zum Strassen Nivau (Bei Monsunregen kann die Strasse schon mal ein Fluss werden)
• Befindet sich in einer sog. „Gated Subdivision" (ist eine Art kleines Dorf, das von einer Mauer umgeben ist mit bewachten Toren)
• Abgelegen von den Touristischen Hotspots
• Nicht zu weit weg von Märkten und Einkaufszentren
• Etwas Platz für eine Veranda und/oder unseren Jeep
• Mindestens 2 Schlafzimmer und 2 Toiletten
• Nicht unbedingt in der Nähe eines Kampfhahn Züchters
• Einen eigenen Zugang von der Strasse mit einem hohen und Blickdichten Tor

Die Zeit Lief. Nach 2 Wochen hatten wir immer noch nichts Passendes gefunden. Vielleicht hatten wir zu hohe Ansprüche? Wir wurden langsam kribbelig. Schliesslich mussten wir das alles in jetzt nur noch 6 Wochen erledigen. Es musste etwas passieren. Spontan haben wir unseren Roller geschnappt und sind in der Gegend herumgefahren wie schon oft die Tage zuvor. Und siehe da, jemand kannte jemand der jemanden kannte, Und dort haben wir dann vorbeigeschaut. Gute Gegend, Ruhig, schönes Haus, und die meisten unserer Kriterien wurde erfüllt - Passt!

Besichtigung

Eine Besichtigung wurde unkompliziert organisiert vom Besitzer. Was soll ich sagen...wir hatten alle dasselbe Gefühl beim Besichtigen, und auf das Bauchgefühl sollte man hören. Wir haben uns gegenseitig angesehen und wussten einfach, dass es das sein soll. Es passte einfach. Die Grösse des Hauses, die Einteilung der Räume, die Nachbarschaft ...einfach alles. Klar haben wir uns das nicht anmerken lassen und um Bedenk Frist gebeten. Diese ist aber am nächsten Morgen schon abgelaufen bei uns. Die Entscheidung war ja eigentlich bereits bei der Besichtigung gefallen.

Anschliessend ist alles sehr schnell gegangen. Der Besitzer war ebenfalls daran interessiert, den Kauf schnell abzuwickeln. Die ersten Preisverhandlungen fanden ohne meine Wenigkeit statt. Rosalyn und ihre Brüder haben dadurch den Preis herunterhandeln können von 1.8 Millionen Pesos auf 1.7 Millionen Pesos. Der Preis beinhaltete das Land von 170 m2 und das darauf gebaute Haus mit Vorplatz, Maderoom, 2 Schlafzimmern, 2 Toiletten, Küche und Dirty Kitchen und Wohnzimmer. Bausubstanz sehr gut.

Die Papiere - Unterlagen

Die Papiere waren recht schnell klar gemacht. Alles verlief problemlos (zum Glück) und 2 Wochen vor Ende unseres Aufenthaltes fand die Finale Geldübergabe gegen den „Deed of absolute Sale" statt (erklärung siehe oben). Alle Parteien fanden sich zur Unterzeichnung im Notariatsbüro ein.

Der Wohnungsbezug

Jetzt waren wir natürlich auf glühenden Kohlen, denn wir wollten endlich einziehen. Das wurde aber noch ein paar Tage herausgezögert, weil der aktuelle Bewohner noch keine Bleibe gefunden hatte (obwohl er seit langem wusste, dass wir die Hütte kaufen). Aber dadurch haben wir uns nicht aus der Ruhe bringen lassen. Der Tag kam, als wir ENDLICH den Schlüssel an unserem eigenen Tor umdrehten. Die Verwandtschaft von Rosalyn war mit Eimern, Putzmittel, Besen und Tüchern aufmarschiert.

Unser Eigenheim, endlich

Nun ist das Haus seit 2012 in unserem Besitz. In der Zeit die wir nicht in den Philippinen sind, wird das Haus von einem Bruder von Rosalyn bewirtschaftet. Das ist eine prima Lösung, denn ohne Bewohner würde dort sehr schnell „jemand" anderes Wohnen oder das Haus verfallen. Sobald wir uns in den Philippinen aufhalten ist dieses Haus unsere Homebase mit allem Drum und Dran wie schnelles Internet, Zentraler Lage (15 Minuten zum Clark Airport) und ganz wichtig: Familienanschluss. Nicht selten Wuseln bis zu 50 Leute in unserer Hütte herum wenn wir dort sind. Und das ist gut so. Wer die Philippinen Liebt, der Liebt ihre Verwandtschaft. diese Herzlichkeit und Hilfsbereitschaft während unseren Aufenthalten ist einfach überwältigend. Rosalyn und ich wissen, warum wir weitergehende Pläne haben mit den Philippinen. Dazu aber ein andermal.

Und hier noch einige Bilder vom Einkaufsbummel für den neuen Hausstand. Da wir selber nicht viel (eigentlich gar nichts) hatten, da wir bei Verwandten unterkamen, musste vieles neu eingekauft werden.

Gerne würde ich auch deine Erfahrungen zum Landkauf in den Philippinen diskutieren oder hast du Fragen zum Artikel oder gibt es Korrekturen anzubringen dann lass es mich wissen in den Kommentaren.